אם הסתובבתם בשנה האחרונה בנווה שאנן בתל אביב, בטח שמתם לב שמשהו טוב קורה שם. ואם לא ביקרתם בשכונה? זה הזמן לפתוח את העיניים - המשקיעים כבר מתחילים לזהות מגמה.
כשאתם שומעים על שכונת נווה שאנן בתל אביב, אתם בטח נזכרים בשפע חנויות הנעליים שפעלו לאורך הרחוב במשך שנים. ואולי הקונוטציה שלכם היא התחנה המרכזית הישנה עם רציפי האוטובוסים ודוכני הקסטות הרועשים. או שאתם נזכרים בהזנחה שאפיינה את האזור בעשורים האחרונים כשהשכונה הפכה למשכנם של מהגרים רבים לצד מעט התושבים המקוריים שנותרו בה.
התחזית: כמו הסוהו של לונדון
אבל מביני עניין רואים כיום בנווה שאנן דווקא את הסוהו של לונדון. גם הוא אוכלס בעבר במהגרים רבים, וכיום נחשב לליבה האמיתי והיוקרתי של לונדון. בדיוק כמו טרייבקה וסוהו בנו יורק שעברו תהליך דומה והפכו לשכונות הלוהטות בעיר.
זו בדיוק המגמה שצופים מומחים בענף לנווה שאנן, שהוקמה ב-1921 כשכונת פועלים, ועברה מהפכים אורבניים רבים. כיום השכונה נמצאת בתחילתו של גל בנייה מסיבי והתחדשות שישנה את פניה לחלוטין, ויהפוך אותה לשכונה צעירה, תוססת ומבוקשת.
"כדי שחזון כזה יתממש דרושים שני תנאים עיקריים", מסביר אורן שמני, מנכ"ל "עתידים ישראל בע"מ" שמתמחה בפרויקטים בדרום ובמזרח תל אביב. "תנאי הראשון הוא יזמים שמגלים את הפוטנציאל כבר בשלב מוקדם של המגמה, רוכשים נכסים ובונים מבנים חדשים. התנאי השני הוא עירייה שמכוונת ומעודדות את היוזמות ומקדמת תוכניות להתחדשות עירונית. שני התנאים האלה מתממשים בהצלחה בנווה שאנן".
ואכן, מאז תחילת העשור עשרות פרויקטים שתוכננו בנווה שאנן כבר נמצאים בבנייה ובחמש השנים הקרובות צפויים להיבנות עוד מבני מגורים רבים. "אם תסיירו ברחובות השכונה תבחינו מיד בשינוי שהיא עוברת", מבטיח שמני.
הדירות החדשות נחטפות
קשה לפספס את כוונתו של שמני: בנייני מגורים חדשים, מעוצבים ושוקקי חיים צצים בין המבנים הישנים. הכניסות למבנים החדשים מטופחות, המרפסות שופעות צמחים ופינות ישיבה, ומהחלונות נשקפים חיים תוססים של משפחות וצעירים.
מניסיונך, ההתחדשות הנוכחית מאפיינת את נווה שאנן כולה?
"בשלב הנוכחי", מסביר שמני, "עיקר תהליך ההתחדשות בולט בחלק הצפון מזרחי של השכונה, ובעיקר ברחובות יסוד המעלה, אייגר, ראש פינה ועין הקורא. באזור הזה לא נבנים רבי קומות, אלא מבנים אינטימיים יותר, נעימים וחמימים, לרוב בגובה של עד שש קומות. לכן הדירות במבנים החדשים האלה נחטפות על ידי דיירים ומשקיעים שמחפשים דירות איכותיות עם אווירה טובה ושכונתית במיקום מעולה".
הפנים החדשות של התחנות המרכזיות
בשלב הבא צפוי להתחולל שינוי דרמטי באזורים אחרים בשכונה – במתחמי התחנה המרכזית הישנה והחדשה. "הקומפלקסים האלה", אומר שמני, "שכיום נחשבים למוקדים המנוכרים והבעייתיים בשכונה, יהפכו לפינות חמד. כן, כן. זה בדיוק מה שעומד לקרות שם. חכו ותראו. ואז כל השכונה תהפוך להרבה יותר מזמינה וכיפית למגורים, מה שכמובן יעלה משמעותית את ערך הנכסים ואת כדאיות ההשקעה באזור".
במקום התחנה הישנה ייבנו יותר מ-1,000 דירות במגדלי מגורים, לצד מוקדי תעסוקה, תרבות ומסחר. את הרציפים הישנים תחליף כיכר גדולה ושוקקת, ובנוסף יהיו שפע של שטחים פתוחים, מעברים להולכי רגל וגם "שוק אוכל עולם" כמו בערים הגדולות בעולם. קבוצת לוינשטיין וחברת שיכון ובינוי קנו את רוב זכויות הבנייה במתחם, מה שמעיד על רצינות הפרויקט.
גם מעבר לרחוב לוינסקי צפוי מהפך כשמבנה התחנה המרכזית החדשה יפסיק לשמש כתחנת אוטובוסים, ויהפוך למתחם מגורים איכותי משולב גם הוא בעסקים, מוקדי תרבות ומבני ציבור. לאחר המטמורפוזה שיעבור, המתחם ימשוך משפחות וצעירים. גם לאורך נתיבי איילון בקטע הסמוך לנווה שאנן יקומו מגדלים ומרכז עסקים.
מיקום מנצח
החידוש של מתחמי התחנות המרכזיות ובניית המגדלים ברדיוס העוטף, ימצבו את החלק הצפון מזרחי של נווה שאנן כאזור האינטימי, השקט והנעים של השכונה, ששוקק חיים אבל לא הומה מדי. ועם כל זה, קרוב לכל דבר.
ולא פחות חשוב: הדיירים החדשים יוכלו לעבוד בשפע מוקדי התעסוקה שייפתחו במתחמים הסמוכים. כך הם יוכלו לנהל במרחק הליכה קצר את מרכז החיים שלהם, כולל מגורים, עבודה קניות ובילויים.
לצד הקסם והאיכויות של נווה שאנן המתחדשת, גם המיקום שלה תורם לביקוש שכבר ניכר בשטח: דקה של נסיעה לנתיבי איילון, סמיכות לתחנת רכבת ההגנה ותחנות של שני קווי הרכבת הקלה. בתוך חמש דקות הליכה אפשר להגיע לשדרות רוטשילד ולמקומות הבילוי החמים בעיר.
ההזדמנויות החמות
באופן טבעי, מתיחת הפנים הדרמטית של נווה שאנן מתבטאת בעליית מחירים חדה. שמני: "כיום מחירי הדירות החדשות באזור נע סביב 35,000 שקלים למ"ר, לעומת כ-15,000 בתחילת העשור. בהדרגה מתקרבים המחירים לאלה של הדירות בשכונות המבוקשות הסמוכות כמו פלורנטין, שבה המחיר עומד על כ-45,000 שקלים למ"ר. ההערכה היא שככל שהשכונה תתחדש, המחירים יאמירו".
אנשים שמתעניינים בקניית דירות להשקעה או למגורים בנווה שאנן יכולים למצוא כיום הזדמנויות בשכונה?
"אנחנו ב'עתידים ישראל בע"מ' חיים את השטח, ולכן בשנים האחרונות קיבלנו החלטה אסטרטגית להתמקד באזורים בדרום ובמזרח תל אביב שנמצאים במרחק הליכה ממרכז העיר. בהתחשב בכיווני ההתפתחות של העיר, אנחנו מעריכים שבאזורים האלה ערך הנכסים יעלה מעבר לעלייה הכללית בשוק המקרקעין.
"זו בדיוק הסיבה שהפרויקט הנוכחי המרכזי שלנו הוא 'יסוד המעלה 31'. זה פרויקט שנמצא בשלבי בנייה מתקדמים בלב נווה שאנן המתחדשת. הוא בנוי בסגנון וילאג' ניו יורקי ויש בו מגוון של דירות בגדלים שונים, כולן עם מרפסות עירוניות כיפיות. זה בניין עם אופי שהרבה אנשים מתעניינים בו. ועכשיו מחירי הדירות בו מתחילים ב-1,870,000 בלבד. קשה למצוא כיום בתל אביב דירות חדשות במחירים כאלה, במיוחד כשפוטנציאל ההשבחה בדירה כל כך גבוה. אנחנו גם מציעים תנאי תשלום נוחים שכוללים מקדמה של 30% בלבד עם חתימת החוזה והיתרה בקבלת המפתח".
