השקעות נדל״ן

האם שכונת נווה שאנן בדרום תל אביב משנה כיוון?

מחקר חדש של הכנסת מגלה כי לראשונה בשנת 2014 יותר ישראלים נכנסו לשכונת נווה שאנן מאשר עזבו אותה. "מאות צעירים נוהרים לשכונה מדי שנה, הם משנים לאט-לאט את התדמית של השכונה, והתהליך מלווה בעלייה במחירי הנכסים והשכ"ד בסביבה", מציין אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת "E-wave נדל"ן", המתמחה בפרויקטי נדל"ן בדרום תל אביב

מי שמתהלך בימים אלה בשכונת נווה שאנן בדרום תל אביב יכול לראות ניצנים של שינוי. השכונה, הממוקמת בין מתחמי התחנה המרכזית הישנה לזו החדשה, נחשבת עשרות שנים כחצר האחורית והפחות נעימה של תל אביב, מקום מגורים למסתננים ומהגרי עבודה מהמזרח הרחוק ומאפריקה. אלא שבשלוש השנים האחרונות השכונה מקבלת ציביון חדש ופנים חדשות. יותר ויותר צעירים ישראלים שוכרים דירות בשכונה, ובוחרים בנווה שאנן כמקום המגורים שלהם. "השינוי בולט במיוחד כאשר הולכים בשכונה בשעות הבוקר המוקדמות", מספר אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת "E-wave נדל"ן", המתמחה בפרויקטי נדל"ן בדרום תל אביב, "אתה רואה את הצעירים החדשים שנכנסו לשכונה מטיילים עם הכלבים. זה פתאום ממחיש לך לנגד עיניך את השינוי הדרמטי שעובר על אחת השכונות בעלות הסטיגמות השליליות ביותר לא רק בתל אביב, אלא אפילו במדינה."

השינוי בציביון של נווה שאנן לא בא לידי ביטוי רק במראה עיניים, אלא מקבל לראשונה אסמכתא ממלכתית. מסמך של הכנסת, שנועד לגבש מדיניות בנושא הזרים ומסתנני עבודה, קובע כי לאחר שנים של מאזן הגירה שלילי של אוכלוסייה ישראלית מהשכונה, קרי – יותר ישראלים שעזבו את השכונה מכאלו שנכנסו אליה, הרי שבשנת 2014 חל מהפך ומאזן ההגירה של הישראלים לשכונה הפך לחיובי. משמעות הדבר היא שמאות רבות של צעירים ישראלים עוברים להתגורר בשכונה מדי שנה.

"הסיבות למהפך שהעלה המסמך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת הן רבות", מציין כהנר, "אבל בפועל התוצאה היא אחת – למרות הבעיות והתדמית, הרי שבקרב קהלים הולכים וגדלים הרייטינג של השכונה עולה. ראשונה לאמץ את נווה שאנן הייתה קהילת הלהט"ב, שבדומה לערים רבות אחרות בעולם, זיהתה את הפוטנציאל של הסביבה, והייתה מחולל ראשון לשינוי. בנוסף, אנחנו רואים טרנד של צעירים המאמץ את השכונה וכבר מבצע הגירה לתוך השכונה במספרים של מאות רבות מדי שנה. הם תופסים את נווה שאנן כשכונה קוסמופוליטית, שכונה עם נשמה ואופי, עם קצב ושיק אחרים, עם בנייה יותר מרווחת, ושכר דירה שמאפשר להם לחיות בתוך תל אביב בדירות גדולות יותר מהסטנדרט שהם רגילים במרכז וצפון תל אביב, וכול זאת במרחק שבע דקות הליכה משדרות רוטשילד וממרכזי הבילוי. חוץ מזה, אנחנו רואים את ההשפעה של התכנית הרב שנתית של עיריית תל אביב לשדרוג ושיקום התשתיות הפיסיות באזור, תהליך המושקעים בו משאבים כספיים אדירים, שמתחיל לתת את אותותיו על השכונה וסביבתה. זה גם כן מפחית את החששות בקרב אלו השוקלים מגורים בסביבה, ומגדיל את הביקושים של הישראלים למגורים בשכונה".

שכר הדירה בעלייה; הפערים עם הסביבה ייסגרו

אחת התוצאות של הביקוש הגובר לשכונה היא זחילה כלפי מעלה של מחירי השכ"ד, למרות שאלו עדיין נמוכים ביחס לשכונות העוטפות את נווה שאנן. לפי הנתונים המתפרסמים במדד השכירות של מדלן – מחיר השכירות למ"ר בשכונת נווה שאנן עומד על 70 שקלים למ"ר, זאת לעומת 87 שקלים למ"ר בפלורנטין, 96 שקלים למ"ר באזור דרום רוטשילד, או 93 שקלים למ"ר באזור לב העיר. "בדירות החדשות המוקמות בפרויקטים של נווה שאנן שכר הדירה היום קרוב יותר ל-75 שקלים למ"ר", מציין כהנר, "ללא ספק המשיכה לנווה שאנן כבר נותנת את אותותיה על שוק השכירויות בשכונה".

אלא ששוק הנדל"ן בנווה שאנן אינו כולל רק את הצעירים השוכרים, אלא גם את בעלי הנכסים המשכירים להם את הנכסים. "אנחנו פוגשים ביומיום משקיעי נדל"ן שרואים את המספרים ומבינים שהיום בנווה שאנן קיים חלון הזדמנויות שצריך לנצל לפני שייסגר", אומר כהנר, "הפערים האלו שאנו רואים במחירי השכירות למ"ר בין נווה שאנן וסביבתה עתידים להיסגר בעתיד הלא רחוק. אנחנו רואים את ההשקעות שמבצעת העירייה בסביבה, אנחנו רואים את התוכניות הקורמות עור וגידים לבינוי מחדש של התחנה המרכזית הישנה ושוק העלייה, אנחנו רואים את הזליגה של אוכלוסיות חדשות לשכונה, ואנחנו רואים את העלייה במחירי הנכסים והשכ"ד באזור. אלו כוחות המשנים את האופי של אחת השכונות הקשות בתל אביב. הניסיון שלנו אומר שהזמן להיכנס לפוזיציה בשכונה הזו הוא כאן ועכשיו".

מעוניינים לשמוע עוד פרטים ממומחי הנדל"ן של דרום ת"א? התקשרו עכשיו 077-2305570 

כתבות נוספות