דרום תל אביב משתנה, פושטת צורה ולובשת חדשה. חלק מהאזורים בדרום העיר הפכו לאזורי יוקרה. מה יהיה הדבר הגדול הבא בדרומה של העיר התוססת ביותר בישראל? יצאנו לסיור בשטח
“כמו הרבה אנשים שנולדו באזור המרכז גם אני עברתי אינספור פעמים בפלורנטין, לוינסקי, שוק העלייה, נווה שאנן, בתחנה המרכזית החדשה והישנה – מה שמכונה האיזורים של דרום תל אביב. כבר לפני עשרים שנה האזורים האלו כבר היו מפויחים, מיושנים, ומטים ליפול. זו הסיבה שכאשר הגיע אלי חבר בשנת 2009 וסיפר לי שהוא עומד לרכוש דירה בפרויקט נדל”ן חדש בדרך סלמה פינת רחוב ויטל התגובה הראשונית שלי הייתה צחוק וגיחוך. מה יש לך לחפש בחור הזה, שאלתי את החבר. אין לך מה לעשות עם הכמה שקלים שחסכת, הוספתי. היה צריך הרבה חזון אז כדי להבין שזה הולך להיות הדבר הגדול הבא בעולם הנדל”ן, ושהבתים הישנים יהפכו למכרה זהב נדל”ני. לשמחתי, אחרי הצחוק, ואחרי מחשבה עמוקה נוספת שביצעתי יחד עם אשתי, החלטנו שגם אנחנו
ויטל 20, ת”א
נרכוש דירה בפרויקט. אנחנו שנינו שכירים, מתפרנסים טוב תודה לאל, אבל את הבוננזה האישית שלנו עשינו מאותה רכישה שביצענו של דירת שלושה חדרים בפרויקט בויטל”, כך מספר מוטי, שביקש לשמור על חיסיון שמו, בעלים של דירה בפרויקט “ויטל 20”, פרויקט נדל”ני ששווק בסוף העשור הקודם על ידי חברת היילנד (מקבוצת E-wave נדל”ן), ואוכלס לפני כשלוש שנים.
“הדירה נקנתה בשעתו בסכום שנראה היום מצחיק, כ-900 אלף שקלים”, מציין מוטי. “השווי הנוכחי של הדירה מוערך ב-1.8 מיליון שקלים, ושכר הדירה החודשי הוא 5,300 שקלים. לא רע בשביל משהו שהתחיל כבדיחה לא מצחיקה”.
ציר ההשבחה נע מזרחה
“אנחנו מכירים מאות אנשים דוגמת מוטי”, מספר אסף כהנר, מנכ”ל חטיבת השיווק בחברת “E-wave נדל”ן”, המתמחה בפרויקטי נדל”ן בדרום תל אביב. “מדובר באנשים שאינם מקצועני נדל”ן, אבל היה להם חזון ואומץ להסתכל על מגרש מוזנח ולראות את הפוטנציאל שקיים בו. השאלה הנשאלת היא – מה המקום הבא? והתשובה הברורה, לפחות עבורי, היא שציר ההשבחה עובר מזרחה, לכיוון שכונת נווה שאנן”.
“אם אנחנו מסתכלים על ציר שמתחיל ביפו, ממשיך לפלורנטין על ציר סלמה ובואכה מזרחה עד לתחנה המרכזית החדשה, אז אנחנו יכולים לראות תופעה מעניינת”, מציין כהנר. “השבחת הנדל”ן החלה ביפו, וכול מספר שנים המוקד של ההשבחה נע מעט מזרחה. כך לדוגמא, הפרויקט הראשון על ציר שלמה היה בחצרות יפו, בתחילת שנות ה-2000, נמכרו שם דירות בערכים של 200-250 אלף דולר, היום המחירים הם פי שלוש ויותר. בהמשך המוקד עבר למושבה האמריקאית, אזור שנסק קדימה בשבע השנים האחרונות, ממוצב היום כאיזור יוקרה, והמחירים בו חוצים את ה-45 אלף שקלים למטר מרובע. אחר כך המרכז של תשומת הלב עבר לאזור של רביעיית מגדלי פיבקו בפלורנטין – גם שם מגרש הרוס הפך לאבן חן נדל”נית. אנחנו רואים איך האזורים שעשו את הקפיצה – אזורים כמו יפו, מושבה אמריקאית ופלורנטין – עשו קפיצת ערך גבוהה, כ-40 אלף שקלים למ”ר. אלו אזורים שכבר פחות מעניינים משקיעים, ופחות מעניינים אותנו. העניין הוא למצוא את האזור עם הקידומת של 30 ומטה, ולהערכתנו לזמן קצר, חלון הזדמנויות של השנה-שנתיים הקרובות, ניתן למצוא את הדבר הגדול הבא היא שכונת נווה שאנן”.
כהנר כנראה צודק. שכונת נווה שאנן נלחצת היום על ידי אזור גן החשמל שמצפון לה – שם המחירים נמצאים בכ-40 עד 45 אלף שקלים למ”ר, עם צפי להמשך עליות מחירים למחירים של שדרות רוטשילד העומדים כבר על יותר מ-60 אלף שקלים למ”ר. ממערב – שכונת פלורנטין, גם שם המחירים נמצאים בקידומת של 40 אלף שקלים למ”ר. בתווך נמצאת שכונת נווה שאנן, שהמחירים של הבניינים החדשים בה מגרדים עכשיו את קידומת ה-30 אלף שקלים למ”ר.
הסטיגמה משתנה – המחירים עולים
עין הקורא 16-18 נווה שאנן ת”א
“התדמית של השכונה עדיין בעייתית. אבל המציאות בשטח משתנה, והיא משתנה מיום ליום”, מוסיף כהנר. “הצעירים לאחר צבא – בשנות העשרים שלהם – אינם נרתעים מהסטיגמה שיש על השכונה, הם באים ושוכרים דירות באזורים האלו. אתם יכולים לבוא בבוקר ולראות חבר’ה הולכים עם כלבים לטיול בוקר, זה לא היה כאן לפני חמש או שש שנים. אתה רואה בתי קפה קמים בלב השכונה הזו, שעדיין נחשבת כחצר האחורית של תל אביב. אבל לא רק הצעירים זיהו את הפוטנציאל – גם כרישי הנדל”ן הגדולים זיהו אותו וכבר שמו את כספם באזור הזה – כך לדוגמא העסקאות שבוצעו בתחנה המרכזית הישנה ובשוק העלייה – שם עומדים לצאת לדרך פרויקטי נדל”ן חדשים שיחליפו את העזובה”. כהנר מסכם “כמי שכבר נמצא באזור הזה מספר שנים ברצף, ליווה למעלה מ-10 פרויקטים שביצענו כאן, רואה את ההשקעות שבוצעו, ורואה את ההשקעות שבדרך – אז זה ברור כמו השמש בבוקר, שהדבר הגדול הבא בדרום תל אביב יהיה נווה שאנן. כדאי לכול מי שביכולתו לבצע כאן מהלך לחשוב עליו בצורה רציונאלית וחיובית. כול אחד יכול להיות מוטי – שרכש והצליח בפרויקט בויטל, זו רק שאלה של החלטה, חזון וקצת אומץ.”
