אחרי שבע שנים בוועדות, תוכנית המתאר הכוללנית של עפולה קיבלה תוקף במאי 2025. בחברת "א. גלובל" מסבירים מדוע הוודאות התכנונית ברובע הפעמון מייצרת חלון הזדמנויות נדיר בקרקע פרטית "צהובה" גם למשקיעים עם הון של 249,000 שקל בלבד
לעפולה יש את כל מה שצריך כדי להפוך לבוננזה נדל"נית – מצד אחד הטבע של נופי עמק יזרעאל ומצד שני זכויות בנייה של עיר גדולה, אבל במשך שנים הפוטנציאל שלה נותר לא ממומש. המציאות הזו עומדת להשתנות. למען האמת – השינוי כבר החל.
"כשסיפרתי לחברים ולבני משפחה שאנחנו הולכים לקנות שטח עצום בעפולה הסתכלו עלי כאילו ירדתי מהפסים, ואני מבין את הגישה הזו. מי שגר במרכז הארץ ולא ביקר בעיר לא מבין איזו התפתחות חלה פה", אומר אלון ? מחברת הנדל"ן א. גלובל. "מי שייקח את האוטו וייסע לביקור יגלה שעפולה זה כבר מזמן לא גרעינים שחורים ושווארמיות. יש פה כבר בנייה חדשה, בתי קפה ומסעדות – וכל זה בתוף הנוף הירוק והשקט שמסביב".
זה נשמע מאוד פסטורלי, אבל כחברה שמעוניינת ברווחים מה שכנע אתכם להשקיע בקרקעות בעפולה?
"האירוע הדרמטי מבחינתנו היה במאי 2025 כשתוכנית המתאר החדשה של עפולה אושרה. לאשר תוכנית מתאר חדשה לעיר זה תהליך סיזיפי שנמשך שנים ארוכות. במקרה הזה לקח לתוכנית 7 שנים לעבור מהוועדה הארצית למחוזית ולחזור למקומית ואז יש הפקדה להתנגדויות ועוד שלב ועוד הליך. זה לא נגמר עד שזה נחתם ומאושר, ולפני חצי שנה התוכנית הזו אושרה.
"התוכנית הזו קובעת שעפולה תהפוך לעיר מטרופולין עם תוספת של כמעט 40 אלף יחידות דיור חדשות, הרחבת בית החולים "העמק" שהופך למוקד תעסוקה משמעותי בצפון, עם חיבור לכבישים ראשיים ולרכבת. כל זה קורה כשבמרחק 20 דקות נסיעה מפה – בקריית טבעון – הולך להבנות הקמפוס של NVIDIA שימשוך לפה 20,000 הייטקיסטים, מה שיביא לפה אוכלוסייה מאוד איכותית. ברגע שהתוכנית אושרה ידענו להגיד שעפולה עברה משלב הפוטנציאל לשלב הוודאות – וזה השלב שבו היה לנו ברור שאנחנו רוצים להפשיל שרוולים להיכנס".
מה זה אומר "להפשיל שרוולים" בתחום הקרקעות?
"זה אומר שישבנו חזק על המפות והתוכנית החדשה ומיפינו את כל הקרקעות הצהובות, שהן הקרקעות שעליהן תהיה בנייה למגורים. בשוק הקרקעות יש הרבה קרקעות חקלאיות ששום דבר לא ייבנה עליהן ויש קרקעות צהובות שעליהן יש ודאות תכנונית. אלו השטחים שקשה להשיג.
"מי שמחזיק בקרקעות האלה הם בד"כ טייקונים או יורשים שמעוניינים למקסם את הרווחים שלהם והם "יושבים על הקרקע" ולא ממהרים למכור. אנחנו מצאנו כמה קרקעות צהובות בתוכנית של עפולה, אבל הכי מוצלחת היתה ברובע הפעמון. ההישג שלנו, ואנחנו גאים בו מאוד, הוא שהצלחנו לשכנע את בעלי הקרקע למכור לנו 6.5 דונם".
אז איפה זה פוגש את המשקיע הפרטי?
"משקיעים פרטיים יכולים לקנות מאיתנו יחידת קרקע בשטח פרויקט "אחוזת הגלבוע" שברובע הפעמון. כרגע הוצאנו למכירה 2.5 דונם מתוך השטח שקנינו, בסך הכל 26 יחידות קרקע, במיקום שמוגדר לשימוש מעורב".
מה צפוי להיבנות על השטח הזה?
"רובע הפעמון תוכנן בצורה מאוד מתקדמת והוא יכלול בנייה רוויה ובנייה נמוכה עם מוסדות חינוך, עם פארק רחב ידיים. בשטח הפרויקט שלנו, "אחוזת הגלבוע", מתוכננים מגדלי מגורים של 10-15 קומות מעל חנויות ומשרדים. כלומר, מי שרוכש כיום יחידת קרקע כזאת במחיר של 249 אלף שקל, יודע שיש ודאות מוחלטת לגבי מה ייבנה על הקרקע שלו.
"מה שהופך את הקרקע ב"אחוזת הגלבוע" לשווה במיוחד הוא הזכויות העודפות שנובעות מההגדרה שלה לשימוש מעורב. כלומר, מי שמחזיק יחידת קרקע מקבל פה גם זכויות של דירה, שזה בד"כ 128 מ"ר נקי ממוצע, שווה ערך לדירת 5 חדרים ועוד שתי חניות ומחסן. בנוסף לזה ברגע שהתב"ע המפורטת תאושר נדע אילו תוספות קיבלנו. האם זה עוד חנות בקומת הקרקע או משרד של 60 מטר או אולי עוד דירה. האופציה של הרווח היא מטורפת בגלל ה"השמנת" הזאת שבזכויות הבנייה".
למידע נוסף - השאירו פרטים >>>
מתי צפויה להתחיל הבנייה?
"ההערכה שלנו היא שתהליך התכנון עד לשלב שבו ניתן יהיה להתחיל בבנייה יימשך בין 4 ל־6 שנים. חשוב להבין – הקרקע כבר מיועדת למגורים, מסחר ותעסוקה במסגרת התוכנית שאושרה לעיר. אנחנו לא מוכרים דירות מוכנות, אלא יחידות קרקע שנכנסות בשלב מוקדם יותר, ולכן המחיר כיום נמוך משמעותית מהשווי הצפוי בהמשך הדרך".
מהו פוטנציאל הרווח המציאותי עבור מי שנכנס כיום?
"הרווח הגדול נוצר בזינוק שבין אישור תוכנית המתאר לאישור המפורט. כיום המחיר הוא 249,000 שקל. עם התקדמות התכנון, השווי צפוי לזנק לאזור ה-800,000 שקל ומעלה. כשהקרקע תהיה זמינה לבנייה, השווי יטפס לאזור ה-1.4 מיליון שקל. וזה חישוב שלא כולל עליית מחירי דיור ולא כולל את הזכויות העודפות שאנחנו צפויים לקבל על חנויות ומשרדים"
האם ליוויתם בעבר משקיעים בעסקאות שהגיעו למימוש רווחים כזה?
"בהחלט. אנחנו פועלים כבר שנים רבות, ופרויקטים רבים שלנו הגיעו לכדי מימוש הרווחים. הדוגמה האחרונה לכך היא שכונת הפרפרים במערב חדרה. שם הוכחנו שניסיון תכנוני ושותפות בקרקע עם ענקיות נדל"ן כמו שיכון ובינוי הם המפתח לרווח יוצא דופן. מדובר במתחם ענק שיועד להקמת כ-3,000 יחידות דיור. משקיעים שנכנסו לפרויקט לפני כחמש שנים בלבד, במחירים שנעו סביב 180 עד 240 אלף שקל ליחידת קרקע, מחזיקים היום בנכס שערכו הריאלי נאמד ב-800 עד 900 אלף שקל. מדובר ברווח נקי של כ-600 אלף שקל עוד לפני שהונחה הלבנה הראשונה. את אותה יכולת להפוך תוכניות מורכבות לרווחים ממשיים אנחנו מביאים עכשיו לעפולה".
למידע נוסף - השאירו פרטים >>>
הקרקע אינה זמינה לבנייה.