הבניין שלכם יכול לעבור תמ"א או פינוי-בינוי? אם תקבלו החלטות נכונות לפני שאתם מתחילים להניע את התהליך – זה יקרה הרבה יותר מהר ממה שחשבתם ובתמורות גבוהות יותר. "רוב וועדי הבניינים מנסים להוביל בעצמם את אחד הפרויקטים הכי מורכבים שאפשר לנהל – וזה מלכתחילה נועד לכישלון."
רוב הדיירים שנכנסים לתהליך של התחדשות עירונית מאמינים שהשלב הנכון הוא לפנות ליזמים, לקבל הצעות – ולבחור את ההצעה שנראית הכי טובה.
אבל בפועל, זה בדיוק השלב שבו רוב הדיירים מפסידים חלק משמעותי מהתמורות שהם יכלו לקבל.
הסיבה פשוטה: היזם הוא הצד השני בעסקה המסחרית.
הוא לא אמור לקבוע כמה מגיע לדיירים – אבל בפועל, בפרויקטים רבים, הוא זה שמכתיב את המסגרת, את המספרים ואת גבולות המו״מ.
וכשאין תכנון מוקדם, אין דוח כלכלי ואין הגדרה ברורה של התמורות האפשריות — היזם קובע את הכללים.
אם עדיין לא בחרתם יזם - לשיחה ראשונית עם "ברק & שובלי"
השאירו פרטים >>
כאן נכנסת לתמונה 'ברק & שובלי' – מנהלת דיירים בשיטה הפוכה
'ברק & שובלי' היא חברת ליווי דיירים להתחדשות עירונית, שפועלת במודל שונה לחלוטין מהמקובל בשוק.
במקום לצאת ליזמים “על עיוור”, החברה מובילה תהליך מקצועי מלא עוד לפני הפנייה ליזמים.
הצוות של 'ברק & שובלי' כולל רואה חשבון, עורך דין, אדריכלים, מהנדסים ואנשי תכנון וכלכלה, כולם עם ניסיון עשיר בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ״א 38.
לאחר שהדיירים מסמיכים את החברה, מתחיל שלב מקצועי ומעמיק:
- ניתוח תכנוני של הזכויות והיתכנות הפרויקט
- הכנת תמהיל דירות כך שכל דייר יודע מראש מה צפוי לקבל
- תכנון קומה טיפוסית שממקסמת שטחים ותמורות
- הכנת דוח כלכלי שמגדיר כמה באמת ניתן לדרוש מהיזם
- ורק לאחר מכן — יציאה למכרז יזמים בשיטה הפוכה, כשהכללים נקבעים מראש על ידי הדיירים
כך, היזם כבר לא מכתיב את המסגרת — אלא מתמודד על עסקה “מבושלת”, ברורה, עם דרישות חד־משמעיות.
ומה קורה בפועל? התמורות עולות – משמעותית
הניסיון מהשטח מראה שוב ושוב:
כשיש תכנון מוקדם, מספרים ברורים והגדרה מדויקת של הזכויות — התמורות לדיירים קופצות באופן מהותי.
בורוכוב, רעננה
לפני כניסת החברה לתמונה, הדיירים קיבלו הצעה לתוספת של כ־10 מ״ר בלבד.
לאחר תכנון מקצועי ומכרז יזמים — התמורות עלו ל־כ־16 מ״ר, עליית קומות משמעותית יותר, מפרט משודרג, ואפילו תכנון של שני בניינים נפרדים במקום בניין אחד – לטובת איכות חיים גבוהה יותר וכיווני אוויר טובים לכל דירה.
לוי אשכול, רעננה
פרויקט שנתקע במשך שנים משום שיזמים סירבו לשמר זכויות מיוחדות לדירות הגג.
לאחר תכנון מלא ומכרז הפוך, נמצא יזם איכותי שהסכים לתנאים — והדיירים קיבלו תמורות גבוהות יותר תוך שמירה על האינטרסים הייחודיים שלהם.
בילו, רעננה
הפרויקט סבל ממורכבות תכנונית חריגה בשל חניון תת־קרקעי יקר ומסובך, מה שהרתיע יזמים במשך שנים.
לאחר עבודה תכנונית וכלכלית יסודית, הצליחה ברק שובלי למצוא יזם איכותי ובעל גב פיננסי חזק, שסיפק לדיירים תוספת מטרים משמעותית ועליית קומות — למרות המורכבות.
סירקין, הרצליה
שני בניינים שנחשבו במשך שנים ל“לא כלכליים”. לאחר תכנון מוקדם ומכרז יזמים מובנה — זכה בפרויקט יזם מוביל עם תוספת שטח משמעותית ועליית קומות מעבר לסטנדרט.
למה זה עובד? כי היזם מקבל עסקה ברורה — והדיירים קובעים את הכללים
כשיזם ניגש לבניין ללא תכנון מוקדם, הוא מתמודד עם חוסר ודאות, ריבוי דיירים, אי־בהירות תכנונית וסיכון גבוה.
במצב כזה — הוא נוטה להציע פחות.
לעומת זאת, כאשר התהליך מנוהל על ידי גוף מקצועי כמו 'ברק & שובלי', היזם מקבל:
- תכנון מגובש
- מספרים ברורים
- דרישות מוגדרות
- והסכמות עקרוניות מצד הדיירים
התוצאה: יותר ביטחון ליזם – ויותר תמורות לדיירים.
השאלה האמיתית: מי קובע כמה הדיירים יקבלו?
דיירים רבים סבורים שהדרך הנכונה היא “לראות מה היזם מציע”.
אבל במציאות, מי שמגיע למו״מ בלי תכנון ובלי מספרים – מגיע בעמדת נחיתות.
הניסיון מפרויקטים רבים מראה שכשדיירים מלווים על ידי גוף מקצועי שמבצע תכנון מוקדם ומכרז הפוך — הם מצליחים לקבל יותר מטרים, יותר קומות, מפרט טוב יותר ותכנון איכותי יותר.
לא בגלל הבטחות — אלא בגלל עבודה מקצועית, תכנון מוקדם וניהול נכון של התהליך.