המון ישראלים מזרימים עכשיו כספים לחו"ל והם מחפשים לוקיישנים כמו דטרויט
- 27 צפיות
- 1 דקות קריאה
- מדור פרסומי
משבר 2008 היכה חזק בעיר דטרויט שבמדינת מישיגן, אבל בשנים האחרונות, בתמיכת הממשל האמריקאי, היא עוברת מהפך ומושכת אליה מוסדות אקדמיים, חברות טכנולוגיה ואוכלוסיה חזקה. רותם ראף, מבעלי חברת Rafco, מספר על הישראלים שזיהו את התופעה, רוכשים נכסים בעיר בכ-350 אלף שקל, ונהנים מתשואות שמתקרבות ל-12%
דטרויט – העיר שהתדרדרה ונזנחה במשבר הכלכלי של 2008, ומחירי הבתים בה צנחו באופן דרמטי, עוברת תהליך של שינוי אמיתי ב-4 השנים האחרונות. "דטרויט הוציאה לעצמה שם רע, אבל היא עוברת מהפך אמיתי, עם רוח גבית מהממשל האמריקאי. מי שמכיר את השוק היטב מבין שהיא הולכת לעקוף את כל התחזיות עם מחירים שנעים בכיוון אחד בלבד – למעלה", אומר רותם רף, מבעלי חברת רפקו, חברה יזמית העוסקת בהשבחת נדל"ן בארה"ב. "משקיעים שיזהו את זה בזמן יחזיקו ביד נכסים איכותיים בלוקיישנים מרכזיים שנרכשו במחירים מצחיקים".
מה הביא לשינוי הגדול שעובר על דטרויט?
"בעבר, דטרויט היתה הגאווה של תעשיית הרכב האמריקאית, עיר מעמד בינוני מובהקת, עם אנשים שעבדו במפעלי הרכב בעיר וגרו בבית יפה ומרווח – החלום האמריקאי. עם השנים תעשיית הרכב עזבה את העיר, והיא הידרדרה.
"נקודת המפנה היתה ב-2018, כשטראמפ הכריז שהוא מחזיר את התעשייה לאמריקה, וסימן את דטרויט כעיר של תעשיה חכמה ואקדמיה. בזכות הטבות המס שהוא הבטיח, חברות גדולות כמו גוגל אמזון, ורבות אחרות, החליטו להעביר חלק מהפעילות שלהן לדטרויט, לצד אוניברסיטאות שהרחיבו את הקמפוסים שלהן. המהלכים האלה מושכים אל העיר כוח עבודה צעיר וסטודנטים, והביקוש למגורים עולה כל הזמן. העובדה שאין בעיר מס קנייה על נדל"ן, רק מאיצה את המגמה.
"אני עוקב אחרי דטרויט מאז 2018 ורואה איך כיום זו כבר עיר אחרת. כשאני מסתובב אני רואה סביבי הרבה בנייה חדשה, הרבה לפטופים בבתי הקפה, הרבה יותר חנויות לצריכה יקרה והרבה יותר אנשים בני 20-40. אנשים חושבים שבישראל יש עליית מחירים משמעותית – אבל בדטרויט, העלייה היא דו-ספרתית".
לשיחה ראשונית עם חברת Rafco - השאירו פרטים:
"שוק יציב, קל להשכיר וקל למכור"
לדברי רף, לצד כל השינויים הללו דטרויט היא עדיין ברת השגה במונחי נדל"ן, בוודאי עבור המשקיעים הישראלים. "בתקופת השפל היה ניתן לקנות בתים בדטרויט בדולר, כי אנשים רק רצו להיפטר מנכס שצריך לשלם עליו מסי עירייה. ב-2018, אותו בית כבר היה שווה 10,000 דולר, וכיום המחיר שלו בשוק הוא 50-60 אלף דולר. אין פה יותר בתים בדולר. הסיפור הזה נגמר", הוא אומר.
"אנחנו נכנסים לתמונה בנקודה הזו, משפצים את הבית, מחליפים לו את כל התשתיות, כולל חשמל, מים, ביוב, כלים סניטריים. משקיעים בו עוד כ-70 אלף דולר, ומביאים אותו למצב שהתחזוקה שלו תהיה זולה לאורך זמן. כלומר, אנחנו מביאים אותו למצב שבו הוא מחודש לחלוטין ושווה כ-120 אלף דולר. המחיר הזה עדיין זול, ואני יודע את זה כי רק הבנייה של בית חדש עולה כ-250 אלף דולר.
"החוכמה היא להיכנס בזמן. כשאתה רואה שיש כבר שלטים שמבקשים מבעלי הכלבים לאסוף את הקקי של הכלבים שלהם – זה סימן שיש מסביבך אנשים שאכפת להם מהשכונה, אבל זה עדיין זמן טוב לקנות נכסים, כי הם עדיין זולים. ככל שהביקוש עולה יש יותר ביקוש לשכירות ומחירי הנכסים עולים. כשיצוצו השלטים על מכון היוגה החדש שנפתח, זה הסימן לכך שהמחירים כבר גבוהים. אנחנו רוצים לקנות בשלב שבו ברור לנו שהשוק יציב, אבל שהמחירים רק בתחילת העלייה – והשלב הזה מתרחש ממש עכשיו".
דטרויט היא עיר גדולה מאוד. איך אתם בוחרים את הנכסים הנכונים?
"יש לנו קווים מנחים ברורים מאוד. אנחנו משקיעים רק בבתי אבן, ולא נכנסים בכלל לרכישה של בתי עץ ובנייה קלה וכו'. אנחנו מתמקדים היכן שהביקוש הגבוה, שזה אומר – קל להשכיר נכסים, וקל למכור אותם. העניין הנוסף הוא שאנחנו מתמקדים בבתים שניתן לקנות ב-20% מתחת למחיר השוק".
"אם יש בית שהערכת השמאי שלו היא 100 אלף דולר, אני אקנה אותו ב-80 אלף. קודם כל, כי אנחנו יודעים לקחת בית אבן מוזנח, לחדש את התשתיות שלו וכך להעלות את הערך שלו וגם להפוך את התחזוקה לזולה יותר. בנוסף, יש לנו כוח קנייה – אנחנו משפצים במקביל עשרות בתים עבור לקוחותינו, וכך מוזילים את הרכישה. את הבית הזה ניתן להשכיר ב-1,300 דולר בערך. אחרי הוצאות – שזה דמי ניהול, ביטוח ומיסי עירייה, המשקיע נשאר עם רווח של כ-1,100 דולר בחודש. זו הכנסה הגבוהה עד פי 4 מהשכרת נכס בישראל במונחי תשואה".
"יותר קל מלהחזיק נכס בבאר שבע"
"קודם כל, מה שיש כאן ואין בישראל – זה ניהול נכסים מקצועי, של חברת ניהול מקומית. המשמעות היא שאתה כבעל נכס, לא צריך לעשות כלום. יש פורטל שאליו אתה יכול להיכנס ולוודא שהכל בסדר עם הדייר, אם עשו עבודות תחזוקה, וכן הלאה.
אני חושב מי שגר ברמת גן וקונה נכס בבאר שבע – כאב הראש שלו גדול הרבה יותר, כי הוא צריך כל היום לרוץ לחפש אנשי מקצוע שיטפלו בנכס, לגבות את הכסף מהשוכרים – הכל עליו".
לדברי רף, הלקוח הממוצע שלו הוא בפשטות אמא שלו. "אמא שלי היתה מנהלת בית ספר שיצאה לפנסיה עם 70%-60% מהשכר החודשי שהרוויחה קודם. היא קנתה אצלנו כמה בתים בהשקעה של מיליון שקל, והיא מכניסה כעת עוד כ-8,000 שקל בחודש.
"לרבים מהלקוחות שלנו יש יותר מבית אחד שרכשו דרכנו. הם אומרים לנו שזו הפנסיה שלהם. הם קונים בית אחד, ואחרי חצי שנה אנחנו כבר עוזרים להם למנף אותו, לקחת משכנתא ולקנות עוד נכסים. כך קורה שישראלים שלא מצליחים או רוצים לקנות דירה אחת בישראל, בגלל המחירים הגבוהים, ההגבלות של הממשלה והמשכנתאות היקרות – מחזיקים כמה נכסים בדטרויט, ויודעים שהעתיד שלהם בטוח כלכלית".