האם חברת הנדל"ן שהובילה את המשקיעים להצלחה בחוף התכלת הרצליה ובפרויקטים נוספים ברחבי הארץ תצליח לעשות זאת שוב?
- 21 צפיות
- 1 דקות קריאה
- מדור פרסומי
יזם גדול, בעל חברת השקעות המתמחה בקרקעות, קונה קרקעות בזול ומלווה אותן עד להשבחה כבר 20 שנה. למרות הספקות של "אנשי מקצוע" והביקורות מצד עיתונאים כלכליים, הוא חושף בראיון נדיר ודיסקרטי איך הוא מצליח לזהות את הקרקעות החמות שהופשרו במהירות, כמה הרוויחו המשקיעים שהאמינו בו מההתחלה – ואיפה מחכה ההזדמנות הנדל"נית הבאה בישראל
בשנת 2015 חברת ההשקעות שלו עשתה מעשה שנחשב להתאבדותי במונחי נדל"ן. היא רכשה קרקע בשטח 7 דונם בחוף התכלת הרצליה במחיר כולל של 30 מיליון שקל שכיום השווי שלה הוא 120 מיליון שקלים. הסטטוס של הקרקע היה חקלאית עם ייעוד למגורים. כלומר, היא היתה כל כך רחוקה ממימוש שחלק מהאנשים דיברו עליו (מאחורי גבו, כמובן) כמהמר חסר אחריות.
9 שנים עברו, הדחפורים עוד מעט יעלו על חוף התכלת וכל מי שדיבר על היזם מאחורי גבו – הפך למעריץ מושבע. על הקרקע מתוכננות כ-12,000 יחידות דיור, ועם תג מחיר משוער של עשרות אלפים למ"ר בנוי – כבר ברור שמי שקנה את הקרקע בזמנו מהחברה, נהנה היום מרווחי עתק של מאות אחוזים הרבה לפני שהבנייה החלה.
ואם זה נשמע לכם כמו עניין של מזל – טעות בידכם. אותו יזם עשה זאת גם בשכונת ח-500 בחולון עם קרקעות שכיום הגיעו לשלב ההפשרה וערכן עלה במאות אחוזים. גם בפרדס חנה אותו יזם הצליח להגיע להסכמי שיתוף על יותר מ-400 דונם במתחם, עם קרקעות שערכן עשוי לזנק בכ-400 אחוזים בשנים הקרובות.
אחרי שורת הצלחות מסחררת שכזו כבר ברור שלא מדובר בהימור, אלא בשיטה סדורה, ואם רוצים להבין משהו על רווחים בקרקעות חייבים להגיע למקור. אז ישבנו לשיחה איתו, ויצאנו עם תובנות ששוות כסף רב.
האם יש לך דוגמה לסיפור הצלחה כנגד כל הסיכויים בתחום הקרקעות?
"כן בטח, אחד הסיפורים שאני הכי גאה בהם התרחש בגיל 25, כשקניתי 122 דונם שהיו מחוץ לתוכנית המתאר המקומית, אבל הקרקע הייתה צהובה בתוכנית המתאר הארצית. היו הרבה מאוד ספקנים, כולל עיתונאים, גורמים מקצועיים ומהנדס העיר, שאמר שהוא לא רואה צפי להפשרה בשנים הקרובות, אם בכלל. היו שדיברו על הקרקע הזו כעל "סיכון גדול' ואפילו כעל הימור. למרות זאת, ראיתי את הפוטנציאל בשטח, ובזכות השקעה מתמדת והבנה עמוקה של התחום, האמנתי שהתהליך הזה יסתיים בהצלחה. בסופו של דבר, הקרקע אושרה דרך הליך ותמ"ל – תהליך מזורז של הפשרת קרקעות, והמשקיעים שלי נהנו מתשואות מרשימות. זה אחד הסיפורים הכי יפים שאני יכול לספר עליהם, וזה מוכיח שהשקעה מתמדת, מחקר מעמיק וראייה רחבה משתלמות."
מה הדבר הראשון שאתה בודק כשאתה מחפש מתחם חדש להשקיע בו?
"לרוב אני מחפש מתחמים שיש בהם פוטנציאל תכנוני מאוד טוב, שיש לי מקום שאני יכול להסתמך עליו לכמה שנים טובות. אנחנו לא מתפזרים אלא משקיעים במקומות ספציפיים – פרדס חנה, חולון, הרצליה, רחובות. מבחינתי הכי חשוב לא להתפזר, לא חו"ל, לא בנייה ולא תמ"א 38. אנחנו מתעסקים בקרקעות משלב האיתור, הפשרה ועד למצב של בניה. אני קונה באותו מתחם, מתמקצע ומשקיע בו, עובד עם עורכי הדין והמתווכים הכי טובים, לא מרפה ומקפיד לא לאבד פוקוס. אני מתלבש על האזור ברגע שהבנתי את הפוטנציאל שקיים בו".
איך התקבלה ההחלטה להשקיע בחוף התכלת?
"האמנתי מאוד בקו החוף, ידעתי שזה קו החוף האחרון שאפשר לבנות בו. בחנתי את תכנית 3-700 בתל אביב מכל הזוויות והאמנתי בה. היו אנשים שהיו סקפטיים ואמרו שהמחיר יקר מדי ולא ישתלם לי. אנשים חושבים שזה שלסבא היו קרקעות ולא בנו עליהן אומר שלא הייתה עליית ערך אבל זה לא המקרה – לפעמים יש עליית ערך כי יש ביקושים ופוטנציאל תכנוני שאפשר לבנות עליו, עוד הרבה לפני הפשרה. חוף התכלת למשל, זה מתחם שעדיין לא בנו בו, אבל ב-30 שנה האחרונות מדובר בתשואות גבוהות מרוב תיקי ההשקעות. כלומר, ידעתי שעוד לפני מימוש, עדיין יהיו עליות ערך מאוד גבוהות".
מה המתחם הבא שתשקיע בו?
"לא מזמן נכנסנו לפרויקט מאוד גדול ברחובות ואנחנו הולכים עליו בכל הכוח. הפרויקט נקרא גן הנשיא. יש לנו שטח מאוד גדול במיקום סופר אסטרטגי בעיר כאשר הציפייה כאן היא לייצר למשקיעים סבלניים 500%."
לשיחה ישירה עם מנהל פרויקט גן הנשיא - השאירו פרטים:
לאן אתה רואה שהשוק הולך?
"אני מאמין שכאשר המלחמה תסתיים תהיה צריכה מאוד גדולה עקב ריבוי בנייה, כי יש המון ביקושים בישראל, ילודה מאוד גדולה, ולצערינו גם אנטישמיות שגורמת להרבה יהודים לרצות להשתקע בישראל. אני רואה צמיחה הרבה יותר גבוהה ממה שהיה ב-2008.
תראי, לגבי השקעות בקרקעות בכללי – אני חושב שמה שמבדיל אותנו מאחרים זו השקיפות לכל תהליך המכירה, האמינות וזה שאנחנו חורטים על דגלנו שרק למי שיש כסף פנוי וסבלנות ל-5 שנים ומעלה, ויש לו דירה בבעלותו זה המשקיע הפוטנציאלי האמיתי שנכון עבורו להשקיע. זה לא מתאים לחבר'ה שרוצים להשקיע לשנתיים שלוש, יש להם לחץ תזרימי, חתונות… השקעה בקרקעות מתאימה לאנשים מבוססים כלכלית, שיש כבר תא משפחתי, שלא צריכים את הכסף מחר".
איך מבדילים בין עסקה מסוכנת לעסקה רווחית?
"בודקים בודקים בודקים. בוחנים תכניות מתאר, רואים שאין כבישים מתוכננים על הקרקעות, שאין איזו תכנית של רכבות שיכולה להשפיע על התכנון בעתיד. בודקים בעיריה, וברמה האישית שלי אחרי הרבה שנים בביזנס אני חושב שאני יודע לזהות בצורה מהירה איפה יש קרקע נכונה להשקעה ולכן אני מרגיש בנוח לקנות שטחים גדולים ולייצר יתרון תחרותי ללקוחות שלי. בסוף ניסיון וידע זה כוח ענק בתחום הקרקעות".
מה היתרונות של המתחם ברחובות עבור משקיעים?
"אנחנו מחזיקים בקרקעות במתחם שנקרא "גן הנשיא". המתחם ממוקם בסמוך לשכונת "אחוזת הנשיא", שכבר הופשרה, ושבה המשקיעים הצליחו לעשות פי 6 על הכסף. יש לנו הסכם שיתוף חזק שמנוהל ע"י משרד עורכי הדין דורון אריאל ומדובר במגרשים האחרונים המיועדים להרחבת העיר."
האם נראה רווחים כמו בחוף התכלת גם בעיר רחובות?
"אם לא הייתי מאמין בזה לא היינו נכנסים לעסקה הזאת. בחנו את הרווחים שנוצרו בעסקאות הסמוכות, את תוכניות המתאר האזוריות ואת הסטטוס הנוכחי של הקרקע – והבנו שכאן אנחנו רוצים להיות. קרקעות שנמכרות כרגע ב-209,000 ש"ח יהיו שוות לדעתנו הרבה הרבה יותר – אבל צריך להתאזר בסבלנות. למי שיש סבלנות ומבין ששוק הקרקעות הולך בכיוון חד וברור – מוזמן לדבר איתנו