דיון להפקדת התכנית התקיים במאי 2026 וכעת היא עוברת לשלב הסופי לפני מכרזי קבלנים. תוכנית תמ"ל 3006 בחלק הצפוני של הרצליה, בין כפר שמריהו לרעננה היא מתוכניות הבנייה למגורים הגדולות בישראל. בשטח התוכנית נמכרת זכות לדירת 5 חדרים בשטח 125 מ"ר ב-764,690 שקל. השינוי בסטטוס התוכנית צפוי להוביל לזינוק במחיר. רגע לפני משקיעים ממהרים להיכנס לעסקה – עם פוטנציאל רווח אדיר של 2.7 מיליון שקל
היום (ד'), 13 במאי, 2026, אושרה להפקדה תמ"ל 3006, תוכנית ענק להקמת 16,000 יחידות דיור בחלק הצפוני של הרצליה.
"זו לא פחות מדרמה מטורפת. זה הפתיע אותנו מאוד", כך אומר היום תמיר מור, מנכ"ל חברת ארבל יזמות, המחזיקה קרקעות פרטיות במתחם בהרצליה. "אנחנו לקחנו בחשבון שיעברו 2-3 שנים עד לאישור לאחר ההתנגדויות, ועכשיו זה התקצר לכחצי שנה לפי לוחות הזמנים הקשוחים של הוותמ"ל. אנחנו עדיין שמרניים ומעריכים שמדובר בשנה מהיום, אבל אין ספק שמדובר במהלך דרמטי שמשפיע באופן ישיר על שווי הקרקעות של הרוכשים".
דירת 5 חדרים חדשה בהרצליה נמכרת כיום במחירים של 5.35 מיליון שקל וצפונה – מה שהופך אותה לאחד המוצרים הנדל"ניים היקרים ביותר בשוק הישראלי, שרמת המחירים בו ממילא גבוהה מאוד. ואולם מסתבר כי יש דרך עוקפת המאפשרת למשקיעים להגיע בסופו של דבר לבעלות על דירה כזו במחיר נמוך בהרבה.
המסלול הזה מתחיל בקרקעות המשווקות כיום בשטחה של תוכנית תמ"ל 3006 בצפון הרצליה – תמורת 764 אלף שקל בלבד. החלטת ממשלה קבעה כי מדובר במתחם מועדף לדיור, תחת השם "הרצליה – רובע צפוני". המשמעות – זוהי תוכנית המקודמת על ידי הוועדה הארצית לתכנון ולבניה (הוותמ"ל), ונמצאת בעדיפות גבוהה מאוד אצל הממשלה, שרוצה לקדם בניית דירות חדשות כמענה למשבר הדיור בישראל. כמה גבוהה? לפי לוחות הזמנים מדובר על לא יותר משנה לאישור התוכנית, וייתכן שאפילו לפני כן.
"החשבון פשוט", אומר מור. "רוכשים את הקרקע בכ-764 אלף שקל כולל מס רכישה וכל העלויות הנלוות, מוסיפים עלויות בנייה של 1.5 מיליון שקל והוצאות נלוות לעלויות הבנייה והיטל השבחה של 320 אלף שקל. סך ההוצאות כ-2.7 מיליון שקל לדירת 5 חדרים חדשה באזור הכי יוקרתי ומבוקש בישראל – בשוק, כאמור, המחיר שלה הוא יותר מפי שניים: 5.35 מיליון שקל.
איך מגיעים להנחה של מעל 50%? קונים קרקע בסטטוס מתקדם
אז איך מגיעים לדירה בחלק הצפוני של הרצליה, בין כפר שמריהו לרעננה, האזור בו ישראלים רבים שואפים לגור, בהנחה משמעותית כל כך? התשובה, אומר מור, טמונה בכך שמדובר בקרקע בסטטוס מתקדם. כלומר, לדבריו, "זוהי קרקע שכבר מיועדת לבנייה למגורים, כך שקיימת ודאות מוחלטת לקבלת הזכויות המקסימליות עבורה. העובדה שהיא במתחם שהממשלה מקדמת את הבנייה בו, רק מעלה את הוודאות והאטרקטיביות".
הרכישות האחרונות של שתי שחקניות מובילות בשוק – קרן ריאליטי, שרכשה 40 דונם תמורת כ-205 מיליון שקל, וישראל קנדה, שרכשה 21 דונם תמורת כ-120 מיליון שקל – מדגישות את האמון הגבוה של גופים מוסדיים ויזמים גדולים בפוטנציאל יוצא הדופן של המתחם. זאת ועוד, רשות מקרקעי ישראל שמחזיקה בפרויקט שטחים המוערכים בלמעלה מ-3 מיליארד שקל, מקדמת את הפרויקט באופן מואץ מול הוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה).
כל אלה, יחד עם הקרבה לאוניברסיטת רייכמן, לצירי תחבורה ראשיים והעובדה שקו המטרו המתוכנן עובר ממש בתוך תחומי התוכנית, הופכים את ההשקעה להזדמנות נדל"נית ברמה הגבוהה ביותר – כזו שמשקיעים פרטיים יכולים עדיין להצטרף אליה בשלב מתקדם ובמחיר נגיש.
מעוניינים במידע נוסף על תמ"ל 3006 הרצליה?
השאירו פרטים >>
* המחירים בכתבה הינם מחירי פריסייל וינתנו במהלך השבועות הקרובים ובהתאם לזמינות הקרקע
* הקרקע אינה זמינה לבניה
"יש כמה שלבים בהם אפשר לממש ברווח"
הקרקע שמשווקת ארבל מעניקה זכות לדירת 5 חדרים בשטח 125 מ"ר, לפי תקן שמאי מחמיר (תקן 22). מור מסביר כי העסקה נבנתה תוך מתן דגש על כל הביטחונות לרוכשים. "הכסף שמעבירים הקונים לא מוחזק אצלי, אלא בנאמנות אצל עו"ד שמייצג אותם. רק אחרי שנרשמת הערת אזהרה על הקרקע לטובתם, ומלוא הזכויות על הקרקע עוברות לקונים – הכסף יוצא מחשבון הנאמנות לתשלומים עבור המוכרים, תשלומי מס, בטחונות למימוש העסקה וכו'. אבל התפקיד שלי לא נגמר שם – אני מלווה את הרוכשים עד שיקבלו מפתח לדירה, או עד שיממשו ברווח גם מוקדם יותר".
לדברי מור, "רבים מהמשקיעים בהחלט מתכננים לממש את ההשקעה עוד לפני סיום הבנייה – מאחר שההערכה היא שאנחנו נמצאים רגע לפני עליית מחירים משמעותית בקרקע. כתוצאה מהתקדמות ההליך התכנוני במהלך מאי 2026, בנוסף זה יקרה שוב כאשר יינתנו אישורי הבנייה במתחם. המשמעות – הנקודה האופטימלית להיכנס לעסקה הזו היא עכשיו, כשהקרקע כבר מיועדת לבנייה למגורים ומקודמת על ידי הממשלה, ולפני מתן אישור בנייה שיקפיץ את המחיר בטירוף. מאחר שהקרקע בהליך ותמ"ל מזורז, הערכת השמאים להפשרה סופית ומתן תוקף היא שנתיים לכל היותר.
"בסופו של יום מדובר פה בהשקעה בקרקע בטוחה, חלק מתוכנית מועדפת, עם רווח פוטנציאלי של 2.7 מיליון שקל", מסכם מור. "כמובן שאם עליית מחירי הדיור לא תעצר, ההפרש מדירה גמורה גבוה יותר והרווח גבוה יותר. יש פה כמה שלבים ואפשר לממש אחרי כל אחד מהם. הפקדת התוכנית צפויה להוביל לזינוק במחיר ממש בימים אלו, ולאחר אישור התוכנית המפורטת צפוי זינוק נוסף. גם כשיינתן היתר בנייה, המחירים יעלו. לא משנה באיזה מסלול המשקיע יבחר וכמה סבלנות יש לו – פוטנציאל הרווח אדיר".
מעוניינים במידע נוסף על תמ"ל 3006 הרצליה? השאירו פרטים >>
* המחירים בכתבה הינם מחירי פריסייל וינתנו במהלך השבועות הקרובים ובהתאם לזמינות הקרקע
* הקרקע אינה זמינה לבניה