תוכנית תמ”ל 3006 בחלק הצפוני של הרצליה, בין כפר שמריהו לרעננה, קיבלה חותמת רשמית מהממשלה – ותהפוך לשכונה איכותית במסלול תכנון מזורז. זכות לדירת 5 חדרים בשטח 125 מ”ר מוצעת כיום ב-879,000 שקל – מחיר שצפוי לזנק עם הפקדת התוכנית המפורטת. רגע לפני ההפקדה המשקיעים ממהרים להיכנס לעסקה עם פוטנציאל רווח אדיר של 2.3 מיליון שקל
דירת 5 חדרים חדשה בהרצליה נמכרת כיום במחירים של 4.8 מיליון צפונה – מה שהופך אותה לאחד המוצרים הנדל”ניים היקרים ביותר בשוק הישראלי, שרמת המחירים בו ממילא גבוהה מאוד. ואולם מסתבר כי יש דרך עוקפת המאפשרת למשקיעים להגיע בסופו של דבר לבעלות על דירה כזו במחיר נמוך בהרבה.
המסלול הזה מתחיל בקרקעות המשווקות כיום בשטחה של תוכנית תמ”ל 3006 בצפון הרצליה – תמורת 879 אלף שקל בלבד. החלטת ממשלה קבעה כי מדובר במתחם מועדף לדיור, תחת השם “הרצליה – רובע צפוני”. המשמעות – זוהי תוכנית המקודמת על ידי הוותמ”ל, ונמצאת בעדיפות גבוהה מאוד אצל הממשלה, שרוצה לקדם בניית דירות חדשות בהיקפים גדולים כמענה למשבר הדיור בישראל.
“החשבון פשוט”, אומר תמיר מור, מנכ”ל חברת ארבל יזמות המשווקת את הקרקע. “רוכשים את הקרקע בכ-950 אלף שקל כולל מס רכישה וכל העלויות הנלוות, מוסיפים עלויות בנייה של 1.15 מיליון שקל והיטל השבחה של 400 אלף שקל. סך ההוצאות כ-2.5 מיליון שקל לדירת 5 חדרים חדשה באזור הכי יוקרתי ומבוקש בישראל – בשוק, כאמור, המחיר שלה הוא כמעט כפול: 4.8 מיליון שקל.
איך מגיעים ל-50% הנחה? קונים קרקע 'צהובה' בזמן
אז איך מגיעים לדירה בחלק הצפוני של הרצליה, בין כפר שמריהו לרעננה, האזור בו ישראלים רבים שואפים לגור, בהנחה משמעותית כל כך של 50%? התשובה, אומר מור, טמונה בכך שמדובר בקרקע ‘צהובה’. כלומר, לדבריו, “זוהי קרקע שכבר מיועדת לבנייה למגורים, כך שקיימת ודאות מוחלטת לקבלת הזכויות המקסימליות עבורה. העובדה שהיא במתחם שהממשלה מקדמת את הבנייה בו, רק מעלה את הוודאות והאטרקטיביות.
“לעומת זאת, ברוב העסקאות בתחום הקרקעות מציעים ‘קרקע ירוקה’, כלומר קרקע המיועדת לפארק עירוני אשר הזכויות שיקבלו בעלי קרקע זו הם לא בטוחות כמו קרקע צהובה, זה מביא לכך שאנשים שמים את מיטב כספם על קרקעות אבל יכול להיות שלא יזכו לממש ברווח לעולם. אם מצאת קרקע צהובה ורכשת אותה בזמן, יש לך שילוב של ודאות עם המחיר הזול ביותר“.
מעוניינים במידע נוסף על תמ"ל 3006 הרצליה?
השאירו פרטים >>
* הקרקע אינה זמינה לבניה
"יש כמה שלבים בהם אפשר לממש ברווח"
הקרקע שמשווקת ארבל מעניקה זכות לדירת 5 חדרים בשטח 125 מ”ר, לפי תקן שמאי מחמיר (תקן 22). מור מסביר כי העסקה נבנתה תוך מתן דגש על כל הביטחונות לרוכשים. “הכסף שמעבירים הקונים לא מוחזק אצלי, אלא בנאמנות אצל עו”ד שמייצג אותם. רק אחרי שנרשמת הערת אזהרה על הקרקע לטובתם, ומלוא הזכויות על הקרקע עוברות לקונים – הכסף יוצא מחשבון הנאמנות לתשלומים עבור המוכרים, תשלומי מס, בטחונות למימוש העיסקה וכו’. אבל התפקיד שלי לא נגמר שם – אני מלווה את הרוכשים עד שיקבלו מפתח לדירה, או עד שיממשו ברווח גם מוקדם יותר”.
לדברי מור, “רבים מהמשקיעים בהחלט מתכננים לממש את ההשקעה עוד לפני סיום הבנייה – מאחר שההערכה היא שאנחנו נמצאים רגע לפני עליית מחירים משמעותית בקרקע. זה יקרה כאשר יינתנו אישורי הבנייה במתחם. המשמעות – הנקודה האופטימלית להיכנס לעסקה הזו היא עכשיו, כשהקרקע כבר מיועדת לבנייה למגורים ומקודמת על ידי הממשלה, ולפני שמתן האישורים יקפיץ את המחיר בטירוף. מאחר שהקרקע בהליך ותמ”ל מזורז, הערכת השמאים להפשרה סופית ומתן תוקף היא שנתיים לכל היותר.
“בסופו של יום מדובר פה בהשקעה בקרקע צהובה ובטוחה, חלק מתוכנית מועדפת, עם רווח פוטנציאלי של 2.3 מיליון שקל”, מסכם מור. “כמובן שאם מחירי הדיור יעלו, ההפרש מדירה גמורה גבוה יותר והרווח גבוה יותר. יש פה כמה שלבים ואפשר לממש אחרי כל אחד מהם. ברגע שיפקידו את התוכנית המפורטת המחירים יזנקו פעם ראשונה, ולאחר אישור התוכנית המפורטת יהיה זינוק נוסף. גם כשיינתן היתר בנייה, המחירים יעלו. לא משנה באיזה מסלול המשקיע יבחר וכמה סבלנות יש לו – פוטנציאל הרווח אדיר”.
מעוניינים במידע נוסף על תמ"ל 3006 הרצליה? השאירו פרטים >>
* הקרקע אינה זמינה לבניה