הקרקעות בשער העיר חיפה, על הים בסמוך לנמל, ממוקמות בלוקיישן מנצח ומאושרות כבר היום לבנייה בגובה 4 קומות, אך הן עשויות להפוך לאטרקטיביות בהרבה, בחסות תוכנית המתאר של העיר, לפיה תתאפשר במתחם בניית מגדלי משרדים בגובה של עד 22 קומות, והקצאת 30% מהן למגורים. "מדובר באחת ההזדמנויות הבודדות בהן משקיעים פרטיים יכולים לרכוש לפני הכפלת הזכויות – וליהנות מזינוק מוערך של כ-550% אם תאושר התב"ע שמקדמת העירייה"
כמעט כל משקיע גדול היה פעם משקיע קטן – שהבין כי גם אם יש לו סכום כסף מצומצם יחסית, הוא עדיין יכול לחלום בגדול: לקנות נכס קטן וזול, למנף אותו לקניית נכס גדול ויקר יותר, וכן הלאה והלאה.
זו בדיוק ההזדמנות שמוצעת כיום במתחם שער העיר בחיפה. במחיר המתחיל ב-198 אלף שקל, יכולים משקיעים לרכוש חלק בקרקע במתחם המקנה להם זכות לבניית משרד בשטח של 30 מ"ר, כאשר תוכנית חדשה למתחם, אם תאושר, צפויה להשביח את זכויות המשקיעים, כך שבמקום משרד בשטח 30 מ"ר, יהיו להם זכויות למשרד של 100 מ"ר – וגם דירת מגורים של 50 מ"ר.
כלומר, במחיר של 251 אלף שקל בסך הכל, כולל עלות רכישת הקרקע, מע"מ, מס רכישה, שכר עו"ד והפקדת תב"ע חדשה, ובכפוף לאישור התוכנית החדשה, יקבלו המשקיעים זכויות כפולות ומכופלות: מ-30 מ"ר משרד, ל-150 מ"ר בסך הכל – למשרד ודירה. המשמעות היא זינוק של 550% בזכויות הבנייה, אם תאושר התוכנית.
מתעניינים ברכישת הזכויות למשרד, לפני שהתוכנית להכפלת הזכויות יוצאות לדרך?
השאירו פרטים >>
"בעירייה רוצים שהבנייה תשתלם ליזמים ולמשקיעים"
"לפי תוכנית המתאר של חיפה, האזור מוגדר כאזור עסקים ראשי, שמשלב תעסוקה, מסחר, בילוי, פנאי ומגורים", אומר ישראל מורגנשטרן, יו"ר קבוצת ראדיסון. בתוכנית המתאר האחרונה של חיפה, החליטה העירייה לפתח מאוד את האזור שצופה לים – בין היתר, באמצעות הגדלת זכויות בנייה משמעותית.
"בעיריית חיפה רואים את הדוגמה של תל אביב, בה קמו מגדלי מגורים ומשרדים הצופים לים, ולכן החליטו לתכנן בתוכנית החדשה לאפשר באזור שבין גשר פז לשדרות בן גוריון, בנייה של עד 22 קומות – בעוד שכיום ניתן לבנות שם 4 קומות בלבד".
"בנוסף, שמים בעירייה דגש על עירוב שימושים – זאת אומרת, מתחם אחד שיש בו גם משרדים, גם תעסוקה, גם מגורים, וגם בילוי ופנאי – במקום שיהיו אזורים מופרדים. לכן, החליטו להקצות 30% מהבנייה באזור הזה, למגורים. המשמעות – עלייה גדולה מאוד בזכויות הבנייה, במטרה למשוך יזמים ומשקיעים שיבינו שכדאי להם להגיע לאזור הזה. בנוסף, כך העירייה מקבלת גם ארנונה למשרדים, וגם ארנונה למגורים – וזה משתלם לה".
"אחד המרכיבים החשובים ביותר להצלחה"
מתחם שער העיר בחיפה מצוי בלב האזור אליו מתייחסת תוכנית המתאר החדשה (חפ/ 2000). "כשבעירייה מדברים על הרצון לפתוח את חזית העיר לים, זה בדיוק האזור בו הכל יתמקד – אנשים יגורו פה, יעבדו וגם יבלו. הם לא יצטרכו לנסוע ולעמוד בפקקים ארוכים כדי להגיע לעבודה או למרכז קניות", אומר מורגנשטרן. "בתקופה שבה ברור שהפקקים רק יגדלו בשנים הקרובות, זה משמעותי מאוד".
"האזור גם מתוכנן היטב מבחינה תחבורתית, ויש הרבה אפשרויות שיעמדו לרשות מי שיגור ויעבוד במתחם שער העיר וירצה להשתמש בתחבורה ציבורית: רכבלים עוברים בקרבת מקום, מטרוניות שחולפות בתדירות גבוהה, ובעתיד גם קו רכבת קלה בין נצרת לחיפה. בנוסף, יש יציאה קרובה לכביש 6. מיקום מרכזי, עם שפע של אפשרויות גישה – הוא אחד המרכיבים החשובים ביותר להצלחה של מתחם נדל"ני".
פוטנציאל הזינוק בשווי הנכס: מ-251 אלף שקל לכ-700 אלף
לדברי מורגנשטרן, "כדי להבין איך ייראה בעתיד מתחם שער העיר – אפשר להסתכל על אזור מת"ם חיפה, שאי אפשר להשיג בו מטר פנוי, כל המשרדים מאוכלסים, גם בידי חברות הייטק מהגדולות בעולם.
"אנחנו צופים שאם תאושר התוכנית החדשה לחיפה, שער העיר יהיה מרכז העסקים והמגורים הראשי שלה – באחד המקומות היפים ביותר בישראל, ועם נופים יוצאי דופן לים ולנמל. יהיה שם כל מה שצריך כדי להפוך מתחם ללהיט – טיילת עם בתי קפה ומסעדות, ופארק ענק שיקום בסמוך".
"לכן, אנחנו צופים ביקושים גבוהים מאוד לקרקע באזור, הרבה לפני שיתקבלו היתרי הבנייה. מהניסיון שלנו, אנחנו יודעים להעריך שמיד עם אישור התוכנית החדשה, זכות שהמשקיעים רכשו ב-251 אלף שקל, תזנק לשווי של 700 אלף שקל – רק בגלל הגדלת זכויות הבנייה. מדובר במאות אחוזי רווח".
