השקעות

"הדואג לדורות – רוכש קרקעות": המשקיע שמאתר קרקעות להשקעה ב-25% ממחיר השוק

הוא רק בן 35 אבל כבר הספיק לטייל בכל העולם, לפתוח חברת היי-טק (ולסגור אותה בתקופת הקורונה), להשקיע בנכסים בארה"ב ולהיכנס בסערה לשוק הנדל"ן הישראלי. מביתו בעמק יזרעאל, אלעד אדליס מנצור, המתמחה באיתור הזדמנויות מתחת למחירי השוק, מסביר מדוע הוא חושב שהישראלים צריכים לאמץ זווית אחרת על שוק הקרקעות: "אני רץ למרחקים ארוכים, ומי שרץ איתי – יכול להגשים את החלום הזה בעצמו"

אלעד אדליס "בתעשייה יודעים שניתן לרכוש ממני קרקעות בזול"

"הדלק שלי היום הוא לדאוג לעתיד של הילדים שלי, דורי ודויד, שתהיה להם דירה משלהם. האוכלוסייה בישראל גדלה בקצב מהיר, ולפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה האוכלוסייה בישראל תכפיל את עצמה עד שנת 2050. יאנוש קורצ'אק אמר: 'הדואג לימים – נוטע חיטים, הדואג לשנים – נוטע עצים והדואג לדורות – מחנך אנשים'. ואני מוסיף: 'הדואג לדורות – רוכש קרקעות', כי זו הדרך היחידה היום לדאוג לכך שלילדים שלך יהיה בית משלהם גם כשאין לך הון עצמי התחלתי מטורף".

זה המוטו שמדריך את אלעד אדליס מנצור, מומחה לאיתור קרקעות חקלאיות ומופשרות. לאחר שצבר ניסיון של יותר מעשר שנים בשוק הנדל"ן בארה"ב, אירופה וישראל, החליט אדליס מנצור לחלוק את הידע שצבר עם משקיעים נוספים. כיום, הוא מלווה לקוחות פרטיים וחברות בתהליך שבו האיתור והרכישה של הקרקע הנכונה, הם רק הצעד הראשון – שכן התהליך מסתיים רק במכירה מוצלחת ורווחית של הקרקע.

"מאתר קרקעות ב-25% ממחיר השוק"

"ההתמחות שלי היא למצוא קרקע שהמחיר שלה נמוך, 300-200 אלף שקל, אבל המיקום והמצב התכנוני שלה הוא כזה שיש לה את הסיכוי הגדול ביותר להפוך בעתיד לקרקע בנויה שתניב כסף וההשקעה הראשונית תכפיל ותשלש את עצמה, או יותר", הוא מסביר. "משם, אני ממשיך ללוות את המשקיעים ולתת להם מעטפת שלמה של הדרכה, וכאשר הקרקע משביחה אני מציע להם למכור אותה ברווח.

"זה הביא אלי גם את חברות הנדל"ן, שמחפשות קרקעות במחיר טוב עם אופק תכנוני עתידי שהוא ריאלי. למעשה זה הפך לרוב העבודה שלי עכשיו – אני מאתר קרקעות לחברות ב-25% ממחיר השוק. כבר מכירים אותי בתעשייה בתור 'יצרן' של קרקעות, במובן זה שממני אפשר לקנות במחיר העלות.

"בהרצליה פיתוח, למשל, יש פרויקט בשם חוף התכלת. איתרתי שם דונם במיקום מצוין ובמחיר של 6.4 מיליון שקל לקבלן בנייה גדול בישראל. זאת, בזמן שערך השוק לקרקע כזו היה כ-8.4 מיליון שקל. כיום, אחרי שהקרקע קיבלה אישור סופי, המחיר הכי נמוך לדונם באזור הזה הוא 10 מיליון שקל, וחברות שיווק ימכרו אותו ב-12 מיליון שקל לפחות".

היום משפחות בקושי מצליחות לקנות דירה אחת. איך אתה מתכנן להשאיר לילדים שלך דירות, ועוד ברבים?
"כשרוכשים קרקע בצורה נכונה, אחוזי התשואה גבוהים באופן משמעותי מכל עסקת נדל"ן אחרת בישראל. אני רוצה להחזיק ביד נכס יקר ערך, כך שהקבלן יצטרך אותי, ולא להיפך. כי בסוף – מי שמרוויח הכי הרבה הוא בעל הקרקע, מי שמרוויח קצת פחות זה הקבלן, ומי שכל ההוצאות מתגלגלות אליו זה הזוג הצעיר שקנה את הדירה. אני רוצה להקדים תרופה למכה ולהיות במקום הראשון. אני יודע לרוץ למרחקים ארוכים, וזה מה שאני עושה היום, ומי שירוץ איתי – יכול גם להגשים את החלום הזה".

מתעניינים בהשקעה בקרקע? השאירו פרטים >>

קייס סטאדי לקרקעות

אבל בכל זאת שוק הקרקעות היום רווי מאוד. יש כל כך הרבה עסקאות שמוצעות בתחום. איך אתה יודע איזו קרקע שווה את הריצה למרחקים ארוכים?
"אני אוהב לעבוד עם נתונים, לכן לקחתי את כל המידע מהעשור האחרון וביצעתי 'קייס סטאדי' לכל הקרקעות מגדרה עד חדרה. הניתוח של כל המידע הזה עזר לי להבין מהו הזמן הנכון ביותר לקנות קרקע. "ניקח לדוגמה את שכונת פארק הים בבת ים. ב-2010 היתה שם עתודת קרקע אחת של דיונות שלא מיועדות בכלל למגורים. ב-350 אלף שקל אפשר היה לקנות חצי דונם, שהקנה 5.5 זכויות לדירה. בשלב הזה אי אפשר היה לדעת אם הקרקע תהיה מיועדת למגורים אי פעם, ולכן הסיכון גבוה. אבל די מהר, סביב 2016, תוכנית המתאר אושרה סופית. בשלב הזה כבר לא היה ספק שהדיונות ייעלמו – אנחנו מדברים על עיר באזור המרכז עם אוכלוסייה שצומחת, עם ביקוש גבוה למגורים, ליד הים.
"זה מבחינתי סיפתח. למה? כי המחיר עדיין טוב – בנקודת הזמן הזו מכרו שם חצי דונם בכ-750 אלף שקל. זו הנקודה הנכונה להיכנס, כי אני יודע שהקרקע תיהפך לדירה בוודאות. כלומר, נכון שעד עכשיו הקרקע הכפילה את ערכה, אבל מהנקודה הזו והלאה תחל העלייה הגבוהה ביותר. ספציפית עם הקרקע בבת ים ב-2016 היא כבר היתה מאושרת לבנייה. כשהיא קיבלה את האישור הסופי לבנייה מכרו שם זכות לדירה במיליון ורבע שקל, כך שאם היה לך חצי דונם עם 5.5 זכויות לדירה – זה שיקף עסקה של 6 מיליון שקלים.

"הדלק שלי היום הוא לדאוג לעתיד של הילדים שלי"

פועלים במקביל לקידום אישורי בנייה

"את מה שלמדתי מהניתוח הזה כבר מימשתי ברכישות במקומות אחרים בארץ, ועכשיו אני עושה את אותו הדבר בחדרה. ב-320 אלף שקל, אפשר לקנות 125 מ"ר קרקע במערב העיר, מגרש שצפוי להקנות זכות לדירת 4 חדרים בגודל 110 מ"ר, בתוספת מרפסת, חניה ומחסן, בבנייני בוטיק שייבנו בהמשך לפיתוח שכונת הפארק, ליד מרכז העיר. חדרה נמצאת עכשיו בתור הזהב שלה, עם תוכנית מתאר מחוזית מאושרת, מה שיוצר ודאות גדולה יותר".

למה בחרת דווקא את הקרקע הזו?
"השוק בחדרה באמת מוצף, ואם נסתכל על מערב חדרה נמצא שם הרבה הזדמנויות לקרקעות – חלקן יהפכו בסוף לזכות לדירה וחלקן יהפכו לפארקים לאומיים. בחנתי הרבה קרקעות באזור הזה והלכתי בסופו של דבר על קרקע שיש בה ודאות, שהכל בה יותר פשוט. בעלת הקרקע העיקרית היא חברת י.ח דימרי, ולה יש היסטוריה של הפקדת תוכניות בשכונת הפארק. כך אני מקבל ודאות לגבי צפיפות הבנייה, וגם יש לי גוף חזק שעובד על התוכנית.
"מהצד השני יש את עו"ד דוד יצחקי, שמנהל קבוצות רכישה ענקיות בכל הארץ, והוא מייצג את בעלי הקרקע שמהם קניתי את הקרקע בחדרה ועוד שכונות מסביב. הוא מקדם אותנו תוך כדי תנועה למתחם נוסף. כלומר יש פה שני כוחות שפועלים בו זמנית לקידום אישור הבנייה מסביבנו. כשהתוכנית תופקד המחיר יעלה במעל ל-100%. עכשיו זה הזמן להתמקם פה. אני מעריך שעוד ב-2022 התוכנית תופקד, ואז אפשר יהיה להתחיל בבנייה בתוך שלוש שנים. אני חושב שזו ההזדמנות הכי טובה שחדרה מציעה כרגע.
"כשאנשים רואים שהקרקע שהם קנו נושאת רווח, הם הופכים ללקוחות חוזרים. יותר מ-60% מהלקוחות שלי קנו קרקע בפרויקט אחד, עשו עליה רווח בתוך שנה-שנתיים, מכרו או החליטו להישאר איתה כדי שהיא תשביח עוד יותר והולכים איתי לפרויקט הבא".

אז מה הטיפ שלך לכל מי ששוקל השקעה בנדל"ן?
"מי שיש לו סבלנות, ולא רוצה למכור ברווח מחר בבוקר אלא מוכן לחכות כמה שנים – יודע שהנדל"ן יעלה, והוא יוכל לבחור מתי מתאים לו לממש אותו. זה בדיוק מה שאני עושה עבור הלקוחות – קונה עבורם נכסים, ואחר כך מוכר אותם ברווח, כדי להגדיל את ההון שלהם. אנשים עדיין חושבים שקניית דירה היא השקעה בטוחה, בעוד רכישת קרקע להשקעה היא מסוכנת, אבל אחרי שלמדתי את התחום – אני אומר שזה בדיוק להיפך, אם יודעים איזו קרקע לקנות".

לשיחה עם אלעד - השאירו פרטים >>

*הקרקע אינה זמינה לבנייה


יש לך 3 דקות? יש פה כמה נושאים ששווים קריאה

פתרון זה לבעיית ההתקרחות פועל תוך 4 חודשים בלבד

"לפני כמה שנים, בעונה השנייה של "הכוכב הבא", כשהמסך עלה מעלה, כשמחיאות הכפיים וההתלהבות אחזה בקהל, הדבר היחיד שאריאל חשש ממנו הוא איך יראה השיער שלו בשידור. האם יראו שהוא מקריח? האם הפלאשים יחזירו אור מהקרקפת הדלילה שלי?

כלי חכם יעזור לכם להבין (אונליין) מה לעשות עם הכסף שחסכתם

ענו על שאלון קצר וקבלו הסבר פשוט וברור על ההשקעות האטרקטיביות ביותר בארץ ובעולם

49 קומות של יוקרה: דירה חדשה בקייב ב-10,000$ בלבד

הקסם של קייב שבאוקראינה, המשלבת מזרח ומערב, הביא קבוצת יזמים ישראלים לבנות בעיר מגדל דירות חדיש בן 49 קומות – שתוכנן כדי להגשים חלומות לתיירים ואנשי עסקים כאחד. כעת כבר עומדת להסתיים מכירת הדירות בקומות 13-14 ו-26-27 המוצעות במחירים אטרקטיביים במיוחד, ועם הון התחלתי של 10,000 דולר בלבד.

כך השקעה בבתי אבות סיעודיים בארה"ב תייצר לכם הכנסה קבועה!

גם בתקופה סוערת במיוחד בארה"ב ובעולם כולו, שני סקטורי נדל"ן נותרו יציבים: מתחמי מולטי-פמילי לזכאי משרד השיכון האמריקאי ומתקני סיעוד גריאטריים למבוטחי המדינה. "לא קל להיכנס לסקטור הזה, אבל מי שמצליח, נהנה מתזרים מזומנים קבוע לצד ודאות מלאה"