הוא רק בן 35 אבל כבר הספיק לטייל בכל העולם, לפתוח חברת היי-טק (ולסגור אותה בתקופת הקורונה), להשקיע בנכסים בארה”ב ולהיכנס בסערה לשוק הנדל”ן הישראלי. מביתו בעמק יזרעאל, אלעד אדליס מנצור, המתמחה באיתור הזדמנויות מתחת למחירי השוק, מסביר מדוע הוא חושב שהישראלים צריכים לאמץ זווית אחרת על שוק הקרקעות: “אני רץ למרחקים ארוכים, ומי שרץ איתי – יכול להגשים את החלום הזה בעצמו”
“הדלק שלי היום הוא לדאוג לעתיד של הילדים שלי, דורי ודויד, שתהיה להם דירה משלהם. האוכלוסייה בישראל גדלה בקצב מהיר, ולפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה האוכלוסייה בישראל תכפיל את עצמה עד שנת 2050. יאנוש קורצ’אק אמר: ‘הדואג לימים – נוטע חיטים, הדואג לשנים – נוטע עצים והדואג לדורות – מחנך אנשים’. ואני מוסיף: ‘הדואג לדורות – רוכש קרקעות’, כי זו הדרך היחידה היום לדאוג לכך שלילדים שלך יהיה בית משלהם גם כשאין לך הון עצמי התחלתי מטורף”.
זה המוטו שמדריך את אלעד אדליס מנצור, מומחה לאיתור קרקעות חקלאיות ומופשרות. לאחר שצבר ניסיון של יותר מעשר שנים בשוק הנדל”ן בארה”ב, אירופה וישראל, החליט אדליס מנצור לחלוק את הידע שצבר עם משקיעים נוספים. כיום, הוא מלווה לקוחות פרטיים וחברות בתהליך שבו האיתור והרכישה של הקרקע הנכונה, הם רק הצעד הראשון – שכן התהליך מסתיים רק במכירה מוצלחת ורווחית של הקרקע.
"מאתר קרקעות ב-25% ממחיר השוק"
“ההתמחות שלי היא למצוא קרקע שהמחיר שלה נמוך, 300-200 אלף שקל, אבל המיקום והמצב התכנוני שלה הוא כזה שיש לה את הסיכוי הגדול ביותר להפוך בעתיד לקרקע בנויה שתניב כסף וההשקעה הראשונית תכפיל ותשלש את עצמה, או יותר”, הוא מסביר. “משם, אני ממשיך ללוות את המשקיעים ולתת להם מעטפת שלמה של הדרכה, וכאשר הקרקע משביחה אני מציע להם למכור אותה ברווח.
“זה הביא אלי גם את חברות הנדל”ן, שמחפשות קרקעות במחיר טוב עם אופק תכנוני עתידי שהוא ריאלי. למעשה זה הפך לרוב העבודה שלי עכשיו – אני מאתר קרקעות לחברות ב-25% ממחיר השוק. כבר מכירים אותי בתעשייה בתור ‘יצרן’ של קרקעות, במובן זה שממני אפשר לקנות במחיר העלות.
“בהרצליה פיתוח, למשל, יש פרויקט בשם חוף התכלת. איתרתי שם דונם במיקום מצוין ובמחיר של 6.4 מיליון שקל לקבלן בנייה גדול בישראל. זאת, בזמן שערך השוק לקרקע כזו היה כ-8.4 מיליון שקל. כיום, אחרי שהקרקע קיבלה אישור סופי, המחיר הכי נמוך לדונם באזור הזה הוא 10 מיליון שקל, וחברות שיווק ימכרו אותו ב-12 מיליון שקל לפחות”.
היום משפחות בקושי מצליחות לקנות דירה אחת. איך אתה מתכנן להשאיר לילדים שלך דירות, ועוד ברבים?
“כשרוכשים קרקע בצורה נכונה, אחוזי התשואה גבוהים באופן משמעותי מכל עסקת נדל”ן אחרת בישראל. אני רוצה להחזיק ביד נכס יקר ערך, כך שהקבלן יצטרך אותי, ולא להיפך. כי בסוף – מי שמרוויח הכי הרבה הוא בעל הקרקע, מי שמרוויח קצת פחות זה הקבלן, ומי שכל ההוצאות מתגלגלות אליו זה הזוג הצעיר שקנה את הדירה. אני רוצה להקדים תרופה למכה ולהיות במקום הראשון. אני יודע לרוץ למרחקים ארוכים, וזה מה שאני עושה היום, ומי שירוץ איתי – יכול גם להגשים את החלום הזה”.
מתעניינים בהשקעה בקרקע? השאירו פרטים >>
קייס סטאדי לקרקעות
אבל בכל זאת שוק הקרקעות היום רווי מאוד. יש כל כך הרבה עסקאות שמוצעות בתחום. איך אתה יודע איזו קרקע שווה את הריצה למרחקים ארוכים?
“אני אוהב לעבוד עם נתונים, לכן לקחתי את כל המידע מהעשור האחרון וביצעתי ‘קייס סטאדי’ לכל הקרקעות מגדרה עד חדרה. הניתוח של כל המידע הזה עזר לי להבין מהו הזמן הנכון ביותר לקנות קרקע. “ניקח לדוגמה את שכונת פארק הים בבת ים. ב-2010 היתה שם עתודת קרקע אחת של דיונות שלא מיועדות בכלל למגורים. ב-350 אלף שקל אפשר היה לקנות חצי דונם, שהקנה 5.5 זכויות לדירה. בשלב הזה אי אפשר היה לדעת אם הקרקע תהיה מיועדת למגורים אי פעם, ולכן הסיכון גבוה. אבל די מהר, סביב 2016, תוכנית המתאר אושרה סופית. בשלב הזה כבר לא היה ספק שהדיונות ייעלמו – אנחנו מדברים על עיר באזור המרכז עם אוכלוסייה שצומחת, עם ביקוש גבוה למגורים, ליד הים.
“זה מבחינתי סיפתח. למה? כי המחיר עדיין טוב – בנקודת הזמן הזו מכרו שם חצי דונם בכ-750 אלף שקל. זו הנקודה הנכונה להיכנס, כי אני יודע שהקרקע תיהפך לדירה בוודאות. כלומר, נכון שעד עכשיו הקרקע הכפילה את ערכה, אבל מהנקודה הזו והלאה תחל העלייה הגבוהה ביותר. ספציפית עם הקרקע בבת ים ב-2016 היא כבר היתה מאושרת לבנייה. כשהיא קיבלה את האישור הסופי לבנייה מכרו שם זכות לדירה במיליון ורבע שקל, כך שאם היה לך חצי דונם עם 5.5 זכויות לדירה – זה שיקף עסקה של 6 מיליון שקלים.
פועלים במקביל לקידום אישורי בנייה
“את מה שלמדתי מהניתוח הזה כבר מימשתי ברכישות במקומות אחרים בארץ, ועכשיו אני עושה את אותו הדבר בחדרה. העיר נמצאת עכשיו בתור הזהב שלה, עם תוכנית מתאר מחוזית מאושרת, מה שיוצר ודאות גדולה יותר.
רכשנו קרקעות במתחם 23 בשכונת הפארק, כאשר היתה לי הוודאות שהתוכנית הזו תצא לפועל. ואכן, כיום התוכנית עברה את שלה ה”אל חזור” – הייעוד של הקרקע כבר שונה לשכונת מגורים, אישור התוכנית על ידי הוועדה המחוזית צפוי להתקבל ב-2024 והוצאת היתרים ב-2026. כלומר, מדובר בקרקע שאין בה שום סיכון והיא ודאית ב-100%”.
מה המחיר של קרקע בפארק חדרה כיום?
“ב-425 אלף שקל, אפשר לקנות 125 מ”ר, כולל הוצאות משפטיות ומס רכישה. המגרש צפוי להקנות זכות לדירת 4 חדרים בגודל 110 מ”ר, בתוספת מרפסת, חניה ומחסן, בבנייני בוטיק שייבנו בהמשך לפיתוח שכונת הפארק, ליד מרכז העיר. אגב, קרקע זהה הזמינה לבנייה שווה כיום 625 אלף שקל”.
למה בחרת דווקא את הקרקע הזו?
“השוק בחדרה באמת מוצף, ואם נסתכל על מערב חדרה נמצא שם הרבה הזדמנויות לקרקעות – חלקן יהפכו בסוף לזכות לדירה וחלקן יהפכו לפארקים לאומיים. בחנתי הרבה קרקעות באזור הזה והלכתי בסופו של דבר על קרקע שיש בה ודאות, שהכל בה יותר פשוט. בעלת הקרקע העיקרית היא חברת י.ח דימרי, שמחזיקה 80% מהקרקעות בשכונה. באוגוסט 2021 י.ח דימרי הפקידה את התוכנית המפורטת. זה נתן גם ודאות לגבי צפיפות בנייה.
“מהצד השני יש את עו”ד דוד יצחקי, שמנהל קבוצות רכישה ענקיות בכל הארץ, והוא מייצג את בעלי הקרקע שמהם קניתי את הקרקע בחדרה ועוד שכונות מסביב. הוא מקדם אותנו תוך כדי תנועה למתחם נוסף. כלומר, יש פה שני כוחות שפועלים בו זמנית לקידום אישור הבנייה מסביבנו. מכל הסיבות האלה אני חושב שזו ההזדמנות הכי טובה שחדרה מציעה כרגע.
“כשאנשים רואים שהקרקע שהם קנו נושאת רווח, הם הופכים ללקוחות חוזרים. יותר מ-60% מהלקוחות שלי קנו קרקע בפרויקט אחד, עשו עליה רווח בתוך שנה-שנתיים, מכרו או החליטו להישאר איתה כדי שהיא תשביח עוד יותר והולכים איתי לפרויקט הבא”.
אז מה הטיפ שלך לכל מי ששוקל השקעה בנדל”ן?
“מי שיש לו סבלנות, ולא רוצה למכור ברווח מחר בבוקר אלא מוכן לחכות כמה שנים – יודע שהנדל”ן יעלה, והוא יוכל לבחור מתי מתאים לו לממש אותו. זה בדיוק מה שאני עושה עבור הלקוחות – קונה עבורם נכסים, ואחר כך מוכר אותם ברווח, כדי להגדיל את ההון שלהם. אנשים עדיין חושבים שקניית דירה היא השקעה בטוחה, בעוד רכישת קרקע להשקעה היא מסוכנת, אבל אחרי שלמדתי את התחום – אני אומר שזה בדיוק להיפך, אם יודעים איזו קרקע לקנות”.
לשיחה עם אלעד - השאירו פרטים >>
*הקרקע אינה זמינה לבנייה
