השקעה בנדל”ן בחו”ל קורצת לישראלים רבים אך היא מלווה גם בהרבה חששות וחוסר ודאות. פירמת עורכי הדין של אברהם ללום פיתחה שיטה שהפכה לסטנדרט חדש למשקיעים בחו”ל – ונותנת ביטחון ושקט גם למי שאין לו כל ניסיון בתחום.
כשהנדל”ן בישראל ממשיך להתייקר, יותר ויותר ישראלים רוצים להשקיע בנכסים מעבר לים – אך רבים מוותרים על החלום, מתוך חשש ודאגה. אפשר להבין מדוע: השקעה בחו”ל, במקום עם שפה זרה, רגולציה לא מוכרת ובכלל, עולם עסקי שונה, יכולה להיות מאתגרת מאוד – וכולנו חוששים להשקיע את כספנו אצל אנשים לא מוכרים, הרחק ממערכת המשפט הישראלית.
בפירמה של עורך הדין אברהם ללום, המתמחה בנדל”ן ופועלת ב-15 מדינות, החליטו לפתח שיטה ייחודית שתאפשר גם לישראלים להשקיע בחו”ל – תוך ביטחון מלא ובידיעה כי יש מי ששומר על כספם. השיטה של ללום דומה מאוד למנגנון העסקה המפוקחת הקיים בחוק המכר הישראלי – ונועד לוודא כי המשקיעים לא שמים את כספם על קרן הצבי.
הכסף מועבר רק לפי ההתקדמות בשטח
ללום, סגן יו”ר לשכת עורכי הדין בישראל, שכתב ספרים בתחום הנדל”ן ואף מרצה באקדמיה, ביקש להחיל עקרונות של הדין הישראלי והאירופי גם ברכישת נכס בחו”ל, וכן לספק בטוחות לכספי המשקיעים.
המנגנון שפיתחו בפירמה, בנוי כך שהכספים מועברים בהתאם להתקדמות הבנייה – 5% מקדמה בעת חתימת החוזה, 70% ישולמו לפי הבנייה בשטח, ו-25% נוספים המשולמים רק כשהפרויקט מסתיים, והרוכשים קיבלו את הדירה המרוהטת והמאובזרת, לאחר שכל זכויותיהם נרשמו בדין.
“היה לנו חשוב להפוך את תחום השקעות הנדל”ן בחו”ל בטוח ונגיש יותר עבור ישראלים”, מסביר עו”ד ללום. “יש הרבה ישראלים שנפגעו מעסקאות בחו”ל בגלל שלא הכירו את החוק במדינה ונקלעו לתסבוכת ביורוקרטית שלא קל לצאת ממנה.
“בפרויקטים המוגנים על ידי השיטה שלנו, הכסף מגיע לפרויקט בשלבים והוא מפוקח כל העת על ידי שלושה גורמים שנדרשים לאשר את ההעברה – מפקח על הבנייה בשטח, משרד רואי חשבון ידוע, ואנחנו – כנאמנים של הפרויקט. רק לאחר שהחברה מאשרת שהסתיים אחד השלבים בבנייה, מועבר התשלום היחסי עבור שלב זה”.
הדוגמה של קייב: "מצליחים להגן בצורה הרמטית על הרוכשים"
“פרויקט 50AVENUE הוא דוגמה מצוינת לפרויקט שבו יישמנו את שיטת הרכישה המפוקחת במלואה ולאורך כל שלבי הפרויקט”, מסביר עו”ד ללום. “מדובר על מגדל בן 49 קומות הנבנה בקייב, אוקראינה, על ידי חברת EXON האמריקאית ומשווק לרוכשים ישראלים באמצעות המשווקת הבלעדית של הפרויקט – חברת ‘אוקראינה ישראל’. זהו אחד הפרויקטים המעניינים המוצעים כיום למשקיעים בישראל והשקענו בו רבות בכדי לייצר אלטרנטיבה איכותית ולהגן בצורה הרמטית על הרוכשים”.
הפרויקט הוא אכן שם דבר בקרב קהילת משקיעי הנדל”ן בחו”ל – מגדל מסחר ומגורים בן 49 קומות והגבוה ביותר בעיר, שממוקם באחד הרובעים התוססים בה, סמוך לפקולטות בהן לומדים עשרות אלפי סטודנטים מרחבי העולם ולאטרקציות המרכזיות של קייב. הבניין כולל דירות למגורים – שיימסרו כשהן מעוצבות ומרוהטות במלואן – לצד קומות משרדים; וכן שטחי קניון, מסחר, מסעדות, קאנטרי קלאב וחדר כושר.
מתעניינים ברכישת דירה בפרויקט 50AVENUE? השאירו פרטים >>
250 דירות כבר נרכשו במנגנון המפוקח
“בזכות המנגנון שמיושם בפרויקט, התשלום מתבצע רק בהתאם לקצב הבנייה וכך מתאפשר הון התחלתי נמוך והוגן שעומד על 15,000 דולר בלבד”, מסביר עו”ד ללום. “מחיר הדירה הסופי במגדל הוא 195,000 שקל, כשבתוך כשנתיים, הוא צפוי לטפס ל-302,000 שקלים – רווח של כמאה אלף שקלים למשקיע.
“בסוף התהליך הלקוח מקבל מוצר מוגמר – דירות מרוהטות ומאובזרות עם שוכר משלם בפנים והתשואה משכירות הדירות צפויה לעמוד על 11% בשנה ותכניס למשקיעים כ-2,000 שקל בכל חודש”.
אוקראינה ישראל, החברה האחראית על השיווק של 50AVENUE למשקיעים ישראלים, היא אחת מחברות הנדל”ן המוכרות ביותר בקייב וידועה בזיהוי הזדמנויות יזמיות במדינה. החברה מכרה לאחרונה דירות בעיר תמורת 36,000 דולר וכעבור שנה טיפס השווי שלהן ל-60,000 דולר. בפרויקט הנוכחי נרכשו עד כה יותר מ-250 דירות, כאשר רוב הרוכשים הם לקוחות חוזרים של אוקראינה ישראל, והם מלווים לכל אורך התהליך בידי משרד עו”ד אברהם ללום, המפעיל סניף בקייב.
"פיצוי גם במקרה של עיכוב במסירה"
עו”ד ללום מודע לכך שאחד החששות הגדולים ביותר של משקיעים הוא שהקבלן ייקלע לבעיה פיננסית ולא יצליח לשלם את הפרויקט – כך שהכספים ששילמו יירדו לטמיון. לכן, הוא אומר, “השיטה שפיתחתי כוללת מנגנון המאפשר להשלים את הבנייה במקרה כזה – כאשר אנחנו נכנסים לנעלי הקבלן ופועלים להמשך הבנייה, לפי האינטרסים של הרוכשים, ולפי הסדר שנחתם מראש.
“בעיה נוספת שעלולה לצוץ היא עיכוב במסירת הדירה – לכן, כללנו מנגנון פיצוי בדומה לאלה של חוק המכר. אנו עומדים על כך שהמחיר הנקוב לדירה הוא סופי – כולל רישום זכויות, שירותים משפטיים, ריהוט ועוד – כך שלא יהיו עלויות נסתרות, שהמשקיעים יגלו רק בתום הפרויקט. כך, אנחנו מספקים למשקיעים רבים שתמיד רצו להשקיע בחו”ל אבל חששו, דרך בטוחה לעשות זאת”.
